פינוי בינוי בנוף הגליל: מארגני המתחמים של בעלי הדירות
רד פלוס מארגנת ומייצגת בעלי דירות בפינוי בינוי בנוף הגליל, ובעיר הזאת אנחנו מלווים את מספר המתחמים הגדול ביותר שלנו: מתחם מורדות עצמון, מתחם חרוד חצב, מתחם B, מתחם C, מתחם D ומתחם Skyline. הצעד הראשון לכל בניין הוא בדיקת התאמה, והיא ללא עלות לבעלי הדירות.
- מי מחליט בפרויקט
- בעלי הדירות, לא היזם
- מסלולים אפשריים
- פינוי בינוי, חלופת שקד, תמ"א 38/2
- בדיקת התאמה לבניין
- ללא עלות לבעלי הדירות
למה נוף הגליל היא זירה מרכזית להתחדשות
העיר נבנתה בגלים החל משנות החמישים, וחלק ניכר ממלאי הדיור שלה הוקם בבנייה טרומית ובשיטות בנייה שכבר אינן עומדות בתקנים של היום. מדובר בבניינים ללא ממ"ד, ללא מעלית ועם תשתיות שהגיעו לסוף חייהן.
במקביל, העיר עוברת תהליך צמיחה ומשיכה של אוכלוסייה חדשה. השילוב הזה יוצר את התנאים שבהם התחדשות עירונית מקיפה אפשרית ברמת מתחם ולא רק ברמת בניין בודד.
איך אנחנו עובדים בעיר
בכל מתחם אנחנו מתחילים באותו סדר: בדיקת התאמה, כנס דיירים, הקמת נציגות מסודרת, בחירת בעלי מקצוע שהדיירים בוחרים, חוברת מכרז, ומכרז יזמים שבו ההצעות נבחנות זו מול זו.
השלב שאחרי בחירת היזם הוא השלב הקריטי: ניסוח הסכם שמעגן את התמורה, את הערבויות ואת לוחות הזמנים. שם נקבע מה בעל הדירה באמת יקבל.
מה נציגות דיירים באמת עושה
נציגות היא לא ועד בית. זה גוף שמקבל מנדט כתוב מבעלי הדירות לנהל בשמם משא ומתן, לבחור בעלי מקצוע, ולחתום על מסמכי מכרז. בלי מנדט כזה, כל שיחה עם יזם היא שיחה פרטית של דייר בודד.
התפקיד של המארגן הוא לוודא שהנציגות מקבלת את כל המידע, מבינה כל סעיף, ולא נמצאת לבד מול גוף שעושה את זה למחייתו.
המתחמים בנוף הגליל ובאיזה שלב כל אחד
מתחם מורדות עצמון כולל 241 יחידות דיור קיימות ו-1,018 יחידות מתוכננות ב-19 בניינים. מתחם B בשכונת שלום כולל 144 יחידות קיימות ו-864 מתוכננות. מתחם Skyline כולל 175 יחידות קיימות ו-876 מתוכננות, ומתחם C כולל 107 יחידות קיימות ו-811 מתוכננות.
לצדם אנחנו מלווים את מתחם חרוד חצב ואת מתחם D. כל מתחם נמצא בשלב אחר של ארגון, מכרז או ליווי, והסטטוס העדכני של כל אחד מופיע בעמוד הפרויקט שלו באתר.
איך בודקים אם הבניין שלכם בנוף הגליל מתאים
הבדיקה מתחילה בשלושה נתונים: כתובת הבניין, שנת הבנייה המשוערת ומספר הדירות. בעזרת בדיקת הזכאות באתר אפשר לקבל תמונה ראשונית בתוך דקות, ובמחשבון פינוי בינוי אפשר לראות איך נראית כדאיות לפי תקן 21.
אחרי הבדיקה הראשונית אנחנו בודקים את המצב התכנוני מול העירייה ומול התוכניות הקיימות, ורק אז ממליצים אם להתקדם לכנס דיירים. בדיקה כזאת לא מחייבת את בעלי הדירות בדבר.
מה לבדוק לפני שחותמים בנוף הגליל
בדקו לאיזה מתחם הבניין שלכם שייך
בעיר שבה כמה מתחמים בתנועה, חשוב לדעת באיזה גבול אתם נמצאים ומי השכנים הרלוונטיים.
ודאו שהנציגות ממונה בכתב
מסמך מינוי חתום הוא מה שהופך את הנציגות לגורם מחייב מול יזם ומול רשויות.
בחרו שמאי ומפקח משלכם
השמאי בודק את שווי התמורה, המפקח בודק את איכות הביצוע. שניהם עובדים בשבילכם.
בקשו לראות את מסמכי המכרז
כל בעל דירה זכאי לראות את חוברת המכרז ואת ההצעות שהתקבלו לפני שהוא חותם.
את התהליך המלא אפשר לקרוא בעמוד תהליך העבודה בשבעה שלבים, ואת הכדאיות הכלכלית לבדוק במחשבון פינוי בינוי לפי תקן 21.
מתחמים שאנחנו מקדמים בנוף הגליל
שאלות נפוצות על פינוי בינוי בנוף הגליל
אילו מתחמים רד פלוס מקדמת בנוף הגליל
אנחנו מלווים בעיר כמה מתחמים בשלבים שונים, בהם מתחמים בשלב ארגון וקידום ומתחמים שטרם פורסמו. הפירוט המלא והסטטוס העדכני מופיעים בעמודי הפרויקטים באתר.
איך מצטרפים למתחם שכבר בתהליך
פונים לנציגות או אלינו. בניין שנמצא בגבול מתחם פעיל יכול להצטרף, אבל התנאים שכבר נקבעו במכרז חלים גם עליו, ולכן עדיף להצטרף מוקדם.
כמה זמן לוקח מהתארגנות ועד פינוי
התהליך תלוי בסטטוס התכנוני, במספר בעלי הדירות ובקצב הוועדות. אין מספר אחיד, וכל הערכה חייבת להתבסס על נתוני המתחם הספציפי.
מה קורה לדיירים בתקופת הבנייה
היזם מממן דיור חלופי, בדרך כלל בדמי שכירות חודשיים צמודים, וכן את עלות ההובלה. חשוב שהמנגנון יהיה מוגדר בהסכם כולל מה קורה במקרה של עיכוב.
איך יודעים אם הבניין שלי בנוף הגליל מתאים לפינוי בינוי
בודקים את גיל הבניין, את מספר הדירות, את המצב התכנוני של האזור ואת השאלה אם הוא נמצא בגבול מתחם קיים. בדיקת הזכאות באתר נותנת תמונה ראשונית, ואנחנו משלימים אותה בבדיקה מקצועית ללא עלות.
מה מקבלים בעלי דירות בפינוי בינוי בנוף הגליל
בדרך כלל דירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדש עם ממ"ד, חניה ומעלית, דיור חלופי בתקופת הבנייה ומימון היזם לבעלי המקצוע של הדיירים. התמורה המדויקת נקבעת במכרז ובהסכם של כל מתחם.
מה ההבדל בין פינוי בינוי לחלופת שקד
בפינוי בינוי הורסים ובונים מחדש לרוב עם תוספת דירות. בחלופת שקד, שהחליפה את תמ"א 38, הריסה ובנייה נעשות במסגרת תוכנית ברמת הבניין. איזה מסלול מתאים תלוי בבניין ובתכנון של האזור.
מי משלם לעורך הדין ולשמאי של הדיירים
בפרויקט מסודר היזם מממן את עורך הדין, השמאי והמפקח של בעלי הדירות, אבל הם נבחרים על ידי הדיירים ועובדים בשבילם בלבד.