מאגר תשובות
32 תשובות קצרות וברורות לשאלות שבעלי דירות בישראל שואלים באמת, לפני הפגישה הראשונה עם יזם ובמהלך התהליך. כל תשובה עומדת בפני עצמה, בלי מונחים מיותרים ובלי אותיות קטנות.
המושגים שכל בעל דירה בבניין ישן צריך להכיר לפני הפגישה הראשונה עם יזם.
פינוי בינוי הוא תהליך שבו הורסים מתחם של בנייני מגורים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים וגבוהים יותר. בעלי הדירות מפנים את דירתם לתקופת הבנייה, מקבלים שכר דירה חלופי, ובסיום מקבלים דירה חדשה גדולה יותר עם ממ״ד, מעלית וחניה, בלי לשלם על הבנייה. היזם מממן הכל ומרוויח מהדירות הנוספות שנבנות ונמכרות בשוק.
תהליך פינוי בינוי מלאבפינוי בינוי הורסים את הבניין כולו ובונים בניין חדש לגמרי, לרוב במתחם של כמה בניינים יחד. בתמ״א 38 הבניין הקיים נשאר על תילו ומחוזק מפני רעידות אדמה, עם תוספת ממ״דים, מרפסות, מעלית וקומות. פינוי בינוי נותן תמורה גדולה יותר אך אורך יותר זמן, ותמ״א 38 מהירה יותר אך מוגבלת בהיקף.
מרכז הידע לדיירתמ״א 38/1 היא חיזוק ועיבוי: הדיירים ממשיכים לגור בבניין בזמן העבודות, והבניין מקבל ממ״דים, מרפסות, מעלית וקומות נוספות. תמ״א 38/2 היא הריסה ובנייה מחדש של אותו בניין: הדיירים מפנים את הדירה, מקבלים שכר דירה חלופי, וחוזרים לבניין חדש. 38/2 נותנת תמורה גבוהה יותר אך דורשת רוב חתימות גדול יותר.
עיבוי הוא תוספת יחידות דיור ושטח לבניין קיים בלי להרוס אותו: סגירת קומת עמודים מפולשת, תוספת קומות, הרחבת דירות קיימות והוספת ממ״דים ומרפסות. מסלול העיבוי מתאים לבניינים שאינם עומדים בתנאי הכדאיות של פינוי בינוי, ומאפשר שדרוג משמעותי של הנכס בפרק זמן קצר יותר.
מארגן דיירים הוא גורם מקצועי שמייצג את בעלי הדירות מול היזם, ולא את היזם מול הדיירים. הוא מאתר את בעלי הזכויות, מכנס אסיפות, מסייע במינוי נציגות, מוודא שנבחרים עורך דין ושמאי מטעם הדיירים, מוציא את הפרויקט למכרז בין יזמים ומלווה את המשא ומתן עד לחתימה ואחריה.
השירותים שלנובפרויקטים של התחדשות עירונית היזם הזוכה הוא שנושא בשכר הטרחה של הגורמים המלווים את הדיירים, כולל עורך הדין של הדיירים והמארגן. בעל הדירה אינו נדרש להוציא כסף מכיסו עבור התהליך. חשוב שההסכם יקבע במפורש שהגורמים האלה חבים חובת נאמנות לדיירים ולא ליזם.
איך יודעים אם הבניין שלכם בכלל מתאים לפרויקט התחדשות עירונית.
הזכאות נקבעת בעיקר לפי שנת הבנייה, מספר הדירות במתחם, יחס הצפיפות המותרת מול הקיימת, מצב התכנון בעירייה ומחירי השוק באזור. ככלל, בניינים שנבנו לפני 1980 בשכונות עם צפיפות בנייה נמוכה הם המועמדים הטבעיים. בדיקה ראשונית לפי כתובת נותנת אינדיקציה תוך דקה, וההכרעה נעשית בבדיקת היתכנות מלאה.
בדיקת זכאות לפי כתובתאין מספר קסם אחד, אבל ככל שהמתחם גדול יותר כך הפרויקט כלכלי יותר, כי עלויות התכנון והתשתיות מתחלקות על יותר יחידות. מתחם של עשרות דירות ומעלה מאפשר תכנון שכונתי ותמורה טובה יותר. בניין בודד יופנה לרוב למסלול תמ״א 38 או עיבוי במקום לפינוי בינוי.
המיקוד הוא בבניינים שנבנו לפני תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה, כלומר לפני 1980. בניינים כאלה בדרך כלל ללא ממ״ד, ללא מעלית, עם תשתיות מיושנות וניצול נמוך של זכויות הבנייה בקרקע. גם בניינים מעט חדשים יותר יכולים להתאים אם התוכנית העירונית מאפשרת תוספת זכויות משמעותית.
בדיקת ההיתכנות בוחנת את מצב התכנון בוועדה המקומית, זכויות הבנייה הקיימות והצפויות, מספר בעלי הזכויות, מחירי השוק באזור, עלויות בנייה ומימון, ואת התמורה שאפשר להעביר לדיירים. התוצאה היא אמדן האם הפרויקט כלכלי, באיזה מקדם בנייה, ומהי התמורה הריאלית שאפשר לדרוש מיזם.
כן. פרויקטים מתקדמים בכל רחבי הארץ, כולל בצפון ובדרום, כאשר התנאי הוא כדאיות כלכלית: מחירי מכירה שמצדיקים את עלות הבנייה ומקדם בנייה מספיק. בפריפריה נדרש לעיתים מקדם גבוה יותר או סיוע ממשלתי, ולכן בדיקת היתכנות מקצועית לפני התחלת התהליך חשובה במיוחד.
הפרויקטים שלנומה בעל דירה מקבל בפועל, ואיך בודקים אם ההצעה של היזם הוגנת.
התמורה הבסיסית היא דירה חדשה במקום הדירה הישנה, בתוספת שטח של כ 12 עד 25 מ״ר וממ״ד, מעלית וחניה. בנוסף מקבלים כיסוי מלא של שכר דירה חלופי לכל תקופת הבנייה, דמי הובלה, שכר טרחת עורך הדין והשמאי, ולעיתים דמי הסכמה. ההיקף המדויק תלוי בשווי הדירה הקיימת, במיקום ובמקדם הפרויקט.
מחשבון פינוי בינוימקדם פינוי בינוי הוא היחס בין מספר הדירות החדשות שנבנות בפרויקט לבין מספר הדירות הקיימות. ככל שהמקדם גבוה יותר, ליזם נשארות יותר דירות למכירה והוא יכול להעניק תמורה נדיבה יותר לדיירים. באזורי ביקוש מקדם של 2.5 עד 3 נחשב כלכלי, ובפריפריה נדרש לעיתים מקדם גבוה יותר.
דוח אפס הוא חוות דעת כלכלית ושמאית של שמאי מקרקעין מוסמך הבוחנת את כדאיות הפרויקט לפי תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין. הוא משווה את ההכנסות הצפויות מהוונות להיום מול עלויות ההקמה, המימון, הערבויות, המסים והרווח היזמי, ומחזיר את שווי הקרקע השיורי. הוא הכלי שמאפשר לדיירים לדעת אם יש מקום לדרוש יותר.
מחשבון דוח אפס לפי תקן 21תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין מגדיר טווח רווח יזמי צפוי של כ 15% עד 20% מהכנסות הפרויקט, המשקף את הסיכון היזמי ברגולציה, בלוחות זמנים, בשוק הנדל״ן ובמימון. רווח מעל הטווח הזה הוא סימן שיש מרווח למשא ומתן על תמורה גבוהה יותר לדיירים, ורווח נמוך ממנו מסכן את מימון הפרויקט בבנק.
שווי קרקע שיורי הוא ההכנסות המהוונות מדירות היזם, בניכוי כלל עלויות הפרויקט ובניכוי הרווח היזמי הנדרש. שווי חיובי משמעו שהקרקע כלכלית לפרויקט, ושווי שלילי משמעו שהפרויקט אינו כלכלי במתכונתו הנוכחית ויידרש שינוי בתמהיל, בזכויות הבנייה או בתמורה לדיירים.
לא. בעל דירה אינו משלם עבור הבנייה, עבור שכר הדירה החלופי או עבור הליווי המקצועי מטעמו. כל אלה חלים על היזם. תשלומים אפשריים מצד הדייר הם רק בגין הרחבות אישיות מעבר לתמורה המוסכמת, כמו רכישת חדר נוסף או חניה נוספת, ובגין מסים אישיים שאינם מכוסים בפטור החוקי.
לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, בעל דירה במסלול פינוי בינוי זכאי בדרך כלל לפטור ממס שבח על העברת זכויותיו ליזם, בכפוף לתקרות ולתנאי החוק. הפטור אינו אוטומטי בכל מצב, ולכן נדרשת בדיקה פרטנית של עורך דין מסים לפני חתימה, במיוחד לבעלי יותר מדירה אחת במתחם.
המשכנתא הקיימת עוברת עם הזכויות ונרשמת בסופו של דבר על הדירה החדשה. הבנק המלווה של הדייר נדרש לאשר את העסקה, והיזם מעמיד ערבויות חוק מכר וערבויות שכר דירה שמגנות על הדייר. בתקופת הבנייה ממשיכים לשלם את החזרי המשכנתא כרגיל, במקביל לקבלת שכר הדירה החלופי מהיזם.
מה קורה בפועל משלב האסיפה הראשונה ועד קבלת המפתח.
פרויקט פינוי בינוי שלם נמשך בדרך כלל בין שבע לשתים עשרה שנים: כשנה עד שנתיים לארגון הדיירים ובחירת יזם, שלוש עד חמש שנים לתכנון ולאישור התוכנית בוועדות, וכשלוש עד ארבע שנים לבנייה עצמה. תמ״א 38 קצרה יותר, לרוב שלוש עד חמש שנים. ליווי מקצועי מקצר משמעותית את השלבים הראשונים.
שבעת שלבי התהליךהחוק דורש רוב מיוחס של בעלי הדירות במתחם כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי, והרוב הנדרש השתנה לאורך השנים ומשתנה בין המסלולים. דייר שמסרב ללא טעם סביר עלול להיחשב דייר סרבן ולחוב בנזיקין. לפני חתימה חשוב לוודא מול עורך הדין של הדיירים מה הרוב הנדרש בדיוק במסלול הרלוונטי.
החוק מבחין בין סירוב מטעם סביר, למשל בעיה רפואית או תמורה לא הוגנת, לבין סירוב ללא טעם סביר. דייר שמסרב ללא טעם סביר וגורם לביטול הפרויקט חשוף לתביעת נזיקין של יתר בעלי הדירות. בפועל, רוב הסירובים נפתרים במשא ומתן, בהתאמת התמורה או בפתרון אישי מול אותו דייר.
לא, וזו הטעות הנפוצה ביותר. חתימה על מסמך התארגנות או על ייפוי כוח ליזם בודד לפני שהוקמה נציגות ונבחרו עורך דין ושמאי מטעם הדיירים מנטרלת את כוח המיקוח של כל הבניין. הדרך הנכונה היא להקים נציגות, לבצע בדיקת היתכנות, ורק אז להוציא את הפרויקט למכרז בין כמה יזמים.
טפסים ומינוי נציגותבוחנים איתנות פיננסית ודירוג אשראי, ניסיון מוכח בפרויקטים דומים שהושלמו, איכות הערבויות המוצעות, לוחות הזמנים המתחייבים והפיצוי על איחור, ואת התמורה מול דוח אפס עצמאי. בחירה נכונה נעשית במכרז מסודר בין כמה יזמים ולא בהחלטה מהירה של דייר בודד מול היזם הראשון שהתדפק על הדלת.
מכנסים אסיפת בעלי דירות עם הודעה מוקדמת לכל בעלי הזכויות, מנהלים פרוטוקול, ובוחרים ברוב את חברי הנציגות ואת סמכויותיהם. הנציגות חייבת לפעול בשקיפות מלאה, לדווח לבעלי הדירות ולא לחתום על התחייבויות מהותיות בלי אישור האסיפה. טופס מינוי נציגות מסודר ופרוטוקול אסיפה הם הבסיס המשפטי לכל התהליך.
טופס מינוי נציגותלדייר מגיעות ערבות חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה, ערבות שכירות שמבטיחה את תשלום שכר הדירה החלופי לכל תקופת הבנייה, ערבות רישום להבטחת רישום הזכויות בטאבו, ערבות בדק לתיקון ליקויים לאחר המסירה וערבות מסים. ההסכם צריך לפרט את סוג הערבות, הגובה, מועד ההנפקה ומשך התוקף.
בעל הדירה שוכר דירה חלופית לפי בחירתו, והיזם מממן את שכר הדירה לאורך כל תקופת הבנייה בהתאם לסכום שנקבע בהסכם ומעוגן בערבות שכירות. ההסכם כולל גם כיסוי הוצאות הובלה בהלוך ובחזור, ולעיתים דמי מפתח או מימון ראשוני שמאפשרים לחתום על שכירות עוד לפני הפינוי בפועל.
מי אנחנו, את מי אנחנו מייצגים, ואיך מתחילים.
רד פלוס היא חברת התחדשות עירונית ישראלית המארגנת ומייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי, תמ״א 38 ועיבוי בפריסה ארצית. החברה מלווה את הדיירים משלב בדיקת ההיתכנות והקמת הנציגות, דרך המכרז בין היזמים והמשא ומתן על ההסכם, ועד למסירת המפתח בדירה החדשה.
אודות רד פלוסרד פלוס מייצגת את בעלי הדירות בלבד. תפקידה להביא לדיירים את התמורה הטובה ביותר שהפרויקט מסוגל לשאת, ולכן היא מוציאה את הפרויקט למכרז בין יזמים במקום להביא יזם אחד קבוע. עורך הדין והשמאי בפרויקט נבחרים על ידי הדיירים וחבים חובת נאמנות אליהם.
רד פלוס פועלת בפריסה ארצית בכל ערי ישראל, מתל אביב, ירושלים, חיפה, ראשון לציון, פתח תקווה, נתניה, אשדוד, באר שבע, רמת גן, חולון ובת ים, ועד נוף הגליל, מגדל העמק, עפולה, טבריה, כרמיאל ואשקלון. אין מגבלה גיאוגרפית, והשיקול היחיד הוא היתכנות תכנונית וכלכלית של המתחם.
מתחילים בבדיקת זכאות ראשונית לפי כתובת, שנותנת אינדיקציה תוך דקה. אחרי זה מבצעים בדיקת היתכנות מלאה, מכנסים אסיפת בעלי דירות ראשונה, ממנים נציגות ובוחרים אנשי מקצוע מטעם הדיירים. רק בשלב הזה יוצאים למכרז בין יזמים. אפשר להשאיר פרטים ולקבל שיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות וללא התחייבות.
בדיקת זכאות לבנייןהליווי אינו כרוך בתשלום מכיסם של בעלי הדירות. שכר הטרחה של הגורמים המלווים את הדיירים משולם על ידי היזם הזוכה במסגרת עלויות הפרויקט, בהתאם למקובל בענף ההתחדשות העירונית בישראל, ומעוגן בהסכם. שיחת הייעוץ הראשונית ובדיקת הזכאות הראשונית ניתנות ללא עלות.
צור קשרהשאירו פרטים ונחזור אליכם עם תשובה לגבי הבניין הספציפי שלכם, כולל בדיקת זכאות ראשונית ללא עלות.