חברה מארגנת פינוי בינוי

מה עושה חברה מארגנת ומה ההבדל בינה לבין יזם

היזם מייצג את האינטרס של היזם. עורך דין שמגיע מטעם היזם נבחר על ידי היזם. חברה מארגנת נכנסת לתמונה כדי לאזן את המשוואה: היא מאגדת את בעלי הדירות לגוף אחד, מגדירה מה הבניין דורש, ורק אחר כך מזמינה יזמים להתחרות על הזכות לבנות.

המשמעות המעשית פשוטה. במקום שיזם אחד יפנה לדיירים אחד אחד ויחתים אותם על תנאים שהוא קבע, בעלי הדירות מגיעים למשא ומתן כשהם מאוגדים, עם נציגות שנבחרה בהצבעה, עם יועצים מטעמם ועם נתונים כלכליים בדוקים על שווי הקרקע וזכויות הבנייה.

• בדיקת תמיכת בעלי הדירות בכל אחד מהבניינים במתחם עוד לפני שמבטיחים משהו
• עבודה מול הוועדה המקומית כבר משלב ההתארגנות, ולא רק אחרי החתימה
• בדיקת היתכנות תכנונית וכלכלית מלאה, כולל רווח יזמי שמאפשר ליווי בנקאי
• מדידת הקו הכחול של המתחם וביצוע התאמות לפני ההגשה לעירייה
• כינוס אסיפת דיירים כללית ובחירת נציגות על ידי בעלי הדירות
• ניהול מכרזים לעורך דין, שמאי ומפקח, והוצאת מכרז יזמים בסוף התהליך

עבודה מול הוועדה המקומית מהיום הראשון

הרבה מתחמים נתקעים כי מישהו הבטיח לדיירים מספרים שהעירייה מעולם לא אישרה. אנחנו מתחילים מהצד ההפוך: יושבים עם הוועדה המקומית בשלב ההתארגנות, מבינים מה מדיניות הרשות למתחם הזה, מה הצפיפות שהיא מוכנה לאשר ואיזה שטחי ציבור היא תדרוש.

רק אחרי שיש תמונה תכנונית אמיתית אנחנו מודדים את הקו הכחול, מבצעים את ההתאמות הנדרשות ומגישים לעירייה. מהרגע הזה כל מה שנאמר לבעלי הדירות מבוסס על נתונים שאפשר לעמוד מאחוריהם, ולא על הבטחות שיווקיות.

• בירור מדיניות הרשות המקומית למתחם הספציפי
• מדידת קו כחול והתאמת גבולות המתחם להיתכנות טובה יותר
• בדיקה מקיפה של רווחיות הפרויקט ליזם, כתנאי לליווי בנקאי מלא
• הגשה מסודרת לעירייה ומעבר מסודר לשלב הבא

למה מכרז יזמים מייצר תמורה גבוהה יותר

כשיזם יחיד יושב מול בניין לא מאורגן, אין לו שום סיבה לשפר את ההצעה. כשיזמים יודעים שהם מתחרים על אותו מתחם מול חוברת מכרז מסודרת שאושרה על ידי נציגות, ההצעות משתנות: תוספת מטרים, ממ״ד כחדר נוסף, מרפסת, מחסן, חניה, דמי שכירות גבוהים יותר וערבויות חזקות יותר.

אנחנו מקבלים בדרך כלל שלוש עד שש הצעות, ומרכזים את כולן לטבלת השוואה אחת. בטבלה הזו אי אפשר להתחבא: מיזוג מותקן אינו זהה להכנה למיזוג, תוספת של 12 מ״ר אינה זהה לתוספת של 25 מ״ר, וממ״ד על חשבון חדר קיים אינו זהה לממ״ד כחדר נוסף.

• חוברת מכרז אחידה שמאושרת על ידי חברי הנציגות לפני ההוצאה
• שלוש עד שש הצעות מיזמים, כולן באותו פורמט
• בדיקת איתנות פיננסית, ניסיון קודם ופרויקטים פעילים של כל יזם
• דרישה לליווי בנקאי מלא, ערבות חוק מכר, ערבות שכירות וערבות מסים
• לוחות זמנים מחייבים עם פיצוי מוסכם על איחור במסירה

כמה זה עולה לבעלי הדירות

בעלי הדירות אינם משלמים לחברה המארגנת. שכר הטרחה של החברה המארגנת, של עורך הדין של הדיירים, של השמאי ושל המפקח משולם על ידי היזם הזוכה, כחלק מעלויות הפרויקט. זה סטנדרט מקובל בהתחדשות עירונית בישראל, והוא נקבע בהסכם מול היזם.

חשוב לוודא שהמנגנון הזה כתוב בהסכם במפורש, ושאין סעיף שמגלגל עלויות לבעלי הדירות בדיעבד. זו אחת הבדיקות שאנחנו עושים לפני שהבניין חותם על משהו.