מה הזכויות של בעלי דירות בפינוי בינוי? מה מקבלים בפינוי בינוי? איך לוודא שקיבלתי את כל משניתן בפינוי בינוי?
זכויות ותמורות לבעלי דירות בפינוי בינוי
פרויקטים של פינוי-בינוי מציעים לבעלי דירות הזדמנות לשדרג את הדירה, לשפר את איכות החיים, להגדיל את ערך הנכס.
אם פנו אליכם יזמים או גורמים אחרים בהצעה לחתום על מסמך כלשהו, חשוב להבין בדיוק מהן הזכויות שלכם ומה מגיע לכם במסגרת הפרויקט.
במאמר זה, נסביר בקצרה ובבירור את ההטבות, הזכויות והתמורות שבעלי דירות זכאים להן בפרויקט פינוי-בינוי.
1. מה מקבלים במסגרת פינוי בינוי?
בעלי דירות שמוסרים את זכויותיהם בדירה הישנה מקבלים דירה חדשה במתחם המודרני. הדירה החדשה כוללת לרוב שטח גדול יותר: בדרך כלל תוספת של 25,30 מ"ר.:
- מרפסת שמש: לרוב בשטח של כ-12 מ"ר.
- חניה פרטית: לעיתים גם חניה כפולה 10 מ"ר ליחידה- 20 מ"ר לכפולה.
- מחסן פרטי: צמוד לדירה או בקומת מחסנים 4-6 מ"ר.
- חדר ביטחון: ממ"ד כ 12 מ"ר.
- דברי שימוש: מטבח כלל אי, חלונות אלומיניום, דלתות עם טריקה שקטה,
- סטנדרט בנייה מתקדם: כולל עמידות לרעידות אדמה, ממד, תשתיות חדשות, ומערכות מתקדמות כגון מיזוג אוויר מרכזי.
2. מימון מגורים זמניים למהלך הבינוי
במהלך תקופת הבנייה, היזם מממן באופן מלא את מגורי בעלי הדירות בדירה חלופית:
- שכר דירה לדירה חלופית: בהתאם למחיר השוק באזור ולא פחות מהערכת שווי השכירות על ידי שמאי מטעמכם.
- מימון הובלות ואחסון: כולל הובלה לדירה הזמנית והובלה לדירה החדשה.
- שירותי אריזה: במידת הצורך.
- מימון מתווך למציאת דירה חלופית.
- מימון עו"ד לערכית הסכם שכירות.
3. שיפור סביבת המגורים
פרויקטים של פינוי-בינוי משדרגים ומשפרים גם את המרחב הציבורי:
- בניין חדש עם מעלית מודרנית.
- לובי יוקרתי, חדר כושר או חדר דיירים (בהתאם לתכנון).
- פיתוח סביבתי: גינות, תאורה מודרנית, ואזורי פנאי.
- בניין מרשים ונעים לעין.
4. השתתפות בתשלומים עתידיים
- במקרים מסוימים, היזם משתתף בעלויות תחזוקת הבניין החדש, כמו ועד הבית.
- תיתכן השתתפות בתשלומים הקשורים למיסוי, הוצאות משפטיות או תשלומים נוספים שנדרשים במהלך הפרויקט.
5. עלייה משמעותית בערך הנכס
הדירה החדשה משפרת את איכות החיים והביטחון שלנו. מעלה משמעותית את שווי הנכס. במקרים רבים לאחר בפינוי בינוי, מדובר בעלייה של כ-60%. אין ספק שפינוי בינוי הינו מספק את כל הצרכים ואנחנו כן אמורים להיות בעדו.
עברנו בקצרה על כל הסעיפים חשובים
ומה בדרך כלל מקבלים בפינוי בינוי
חשוב להתייעץ ולהיעזר באנשי מקצוע מהתחום. כמו שמאים, עורכי דין, מפקח, יועץ מס, מנהלת דיירים, אדריכלים. וזאת כדי לבדוק ולאמת את היזם שלא זורק סתם אשליות ומילות יפות באוויר, לא נותן תמורה מספקת לדיירים.
השרות שאנחנו מציעים לדיירים בפינוי בינוי:
- התאגדות דיירים: סיוע בהקמת קבוצת דיירים חזקה ומאוחדת מול היזם.
- בחירת אנשי מקצוע: ליווי בבחירת עורכי דין, שמאים, אדריכלים ומפקחי בנייה שיגנו על זכויותיכם.
- ניהול מכרז יזמים: בחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט, על בסיס תנאים אופטימליים לבעלי הדירות.
- מעקב וליווי צמוד: פיקוח על כל שלב בפרויקט , מהתכנון ועד למסירת הדירות החדשות, כולל תקופת הבדק.
לבחור ב-Red Plus מקדמים פינוי בינוי
אנחנו מבינים שפרויקט פינוי-בינוי הינו צעד משמעותי ולעיתים גם מפחיד בדיוק כמו שזה פגש אותנו ממזמן. כיום יש לנו את היכולת לעוזר וללוות דיירים רבים תוך ניצול מקסימלי בקבלת התמורה.
רוצים לוודא שקיבלתם את כל התמורה? מלאו את הטופס באתר שלנו כבר עכשיו.
ניתן להיעזר בנוסף באתר כל זכות.
מה מקבלים בפינוי בינוי? טבלת התמורות המקובלת
התמורה בפינוי בינוי אינה מחיר קבוע וגם אינה מספר שהיזם ממציא. היא תוצאה של חשבון כלכלי מדויק בין שווי הקרקע, זכויות הבנייה שהתוכנית מאפשרת ועלויות הביצוע. הטבלה הבאה מרכזת את התמורות שאנחנו רואים בפועל בפרויקטים בישראל, וכוללת גם את הרכיבים שדיירים שוכחים לדרוש.
| רכיב התמורה | הטווח המקובל | למה זה חשוב לך |
|---|---|---|
| תוספת שטח לדירה החדשה | 12 עד 25 מטר מעל הדירה הקיימת | הרכיב המשמעותי ביותר בשווי. נמדד תמיד בשטח נטו מול נטו |
| ממד תקני | כ 12 מטר, בנוסף לשטח הדירה | מקלט בתוך הדירה. חייב להיות מוגדר כתוספת ולא כחלק מהמטרים |
| מרפסת שמש | 10 עד 20 מטר | מוסיפה שווי ריאלי בשוק החופשי, ובחלק מהאזורים מוסיפה עשרות אלפי שקלים |
| מחסן | 5 עד 8 מטר, צמוד ורשום | ערך רק אם הוא נרשם כשטח צמוד בטאבו ולא כשימוש בלבד |
| חניות | חניה אחת עד שתיים, לפי התקן והאזור | בערים צפופות חניה נוספת שווה יותר ממטר בנוי |
| דמי שכירות לתקופת הבנייה | שכירות מלאה לדירה חלופית באותו אזור, לכל תקופת הפרויקט | נקבע לפי הערכת שמאי ומתעדכן במדד. חייב לכלול הצמדה |
| הובלות ואריזה | הובלה מלאה בשני הכיוונים | כולל אריזה ופריקה, ובפרויקטים שאנחנו מלווים גם סיוע מיוחד לדיירים מבוגרים |
| מיסים, אגרות ורישום | על היזם | מס שבח, היטל השבחה, אגרות בנייה ורישום הבית המשותף אינם באחריות הדיירים |
| ערבויות | ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים, ערבות רישום | הביטחון שלך. פרויקט בלי מערך ערבויות מלא הוא סיכון ולא הזדמנות |
| ליווי מקצועי על חשבון היזם | עורך דין של הדיירים, מנהלת דיירים, מפקח, שמאי | היזם משלם, אך הנאמנות המשפטית של כל אחד מהם היא אליך בלבד |
מה קובע כמה תקבל בפועל
שני בניינים באותה עיר יכולים לקבל תמורות שונות לגמרי, ולא בגלל שהמארגן של האחד היה כישרוני יותר. אלה הגורמים שקובעים את התמורה:
- שווי הקרקע באזור. ככל שמחיר המטר בשוק החופשי גבוה יותר, כך היזם יכול להעביר יותר תמורה לדיירים.
- מכפיל הדירות. כמה דירות חדשות נבנות מול כל דירה קיימת. זהו המנוע הכלכלי של הפרויקט.
- הזכויות שהתוכנית מאפשרת. מספר קומות, קווי בניין, תמהיל דירות ושטחי מסחר.
- גודל המתחם. מתחם גדול נהנה מיתרון לגודל בעלויות פיתוח ותשתיות.
- עלויות בנייה ומימון. ריבית גבוהה ומחירי חומרי גלם מכווצים את הרווח הזמין לחלוקה.
- אחוז החתימות והלכידות בבניין. בניין מאורגן עם נציגות אחת מקבל תמורה טובה יותר מבניין מפוצל, פשוט כי הסיכון של היזם קטן.
חמש בדיקות לפני שאתה חותם על התמורות
- תריץ את המספרים בעצמך. במחשבון פינוי בינוי אפשר לראות דוח אפס לפי תקן 21 ולהבין אם הפרויקט בכלל כלכלי, ובבדיקת זכאות אפשר לבדוק את הבניין שלך לפי כתובת.
- תוודא שהמטרים נמדדים נטו מול נטו. הטריק הנפוץ ביותר הוא השוואת שטח נטו קיים לשטח ברוטו חדש.
- תבדוק את לוחות הזמנים והערבויות. אין תמורה בלי מועד מחייב ובלי ערבות שמגנה עליה. פירוט מלא נמצא במאמר מה לבדוק בהסכם פינוי בינוי מול היזם.
- תבדוק את שלב הארגון. לפני התמורות חותמים על הסכם ארגון. חשוב להבין מה מותר ומה אסור בו, במאמר הסכם נון שופ.
- תדרוש מפקח מטעם הדיירים. התמורה על הנייר שווה רק אם מישהו מטעמך בודק את הביצוע בשטח, כמוסבר במאמר תפקידו של מפקח בפרויקט פינוי בינוי.
רוצה לראות את התהליך המלא מהתחלה ועד מסירת המפתח? ריכזנו הכל במדריך פינוי בינוי המלא לבעלי דירות, ואם אתה בשלב הקמת נציגות אפשר להוריד את טופס מינוי נציגות ואת ההזמנה לאספת דיירים.