יזם או מארגן דפק בדלת, הציג מצגת מרשימה והשאיר לכם דף אחד לחתימה. אמרו לכם שזה "רק נון שופ", שזה לא מחייב ושאין מה להפסיד. זה בדיוק הרגע שבו כדאי לעצור. הסכם נון שופ הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין, והוא זה שקובע מי מקדם את הבניין שלכם בשנים הקרובות ובאילו תנאים.
בעמוד הזה נענה בדיוק על מה שדיירים שואלים אותנו כל שבוע: מה זה נון שופ, לכמה זמן הוא תקף לפי החוק, אילו סעיפים חייבים להופיע בו, מה הסימנים האדומים ומה עושים אם כבר חתמתם והפרויקט לא זז.
מה זה הסכם נון שופ ומה הוא באמת עושה
הסכם נון שופ (Non Shop) הוא הסכם ארגון שנחתם בין מארגן או יזם לבין בעלי הזכויות בבניין. בעלי הדירות מתחייבים לא לנהל משא ומתן עם גוף אחר לתקופה מוגדרת, וכך מקבל צד אחד בלעדיות לקדם את המתחם ולבצע את הבדיקות הראשוניות: תכנון, שמאות, כדאיות כלכלית ובדיקת זכויות.
חשוב להפריד בין שני דברים שמתבלבלים כמעט תמיד. הסכם נון שופ הוא הסכם ארגון, הוא לא קובע תמורות ולא מוכר את הדירה שלכם. הסכם העסקה, זה שקובע כמה מטרים תקבלו, מגיע בהמשך הדרך ובנפרד. מי שמציג לכם נספח תמורות מחייב בתוך הסכם הארגון, מערב שני שלבים שאסור לערבב.
הבלעדיות עצמה הגיונית. גוף שמשקיע זמן וכסף בבדיקות רוצה לדעת שלא ישאירו אותו בחוץ אחרי חצי שנה. הבעיה מתחילה כשהבלעדיות ניתנת לתקופה ארוכה בלי אבני דרך: הדיירים כבולים, והצד השני לא מחויב לשום תוצאה. אם הוא לא מקדם, הוא לא מפסיד דבר. אתם מפסידים שנים.
ההסכם רלוונטי לכל מסלולי ההתחדשות העירונית:
- תמ"א 38/1: חיזוק ותוספת בנייה למבנה קיים.
- תמ"א 38/2: הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד.
- פינוי בינוי: הריסה ובנייה מחדש של מתחם שלם, לרוב כמה בניינים יחד.
לכמה זמן הסכם נון שופ תקף לפי החוק
חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשעז 2017 קובע תקופות בלעדיות מקסימליות, וההארכה שלהן תלויה בהתקדמות אמיתית של המארגן. זו הנקודה הקריטית: התוקף לא אינסופי, והוא נמדד מיום החתימה של בעל הדירה הראשון.
תמ"א 38/1: מחיזוק ועד היתר בנייה
- שישה חודשים מיום חתימת הדייר הראשון, כברירת מחדל.
- הארכה לשנה אם נחתמו 50% מבעלי הדירות בבניין של עד 16 יחידות, או 40% בבניין של 17 יחידות ומעלה.
- הארכה ל 18 חודשים אם בתוך אותה שנה חתמו ארבע חמישיות מבעלי הדירות, או שנחתם הסכם תמ"א 38/1 עם שליש מבעלי הדירות.
- הארכה ל 36 חודשים אם בתוך 18 החודשים הוגשה תוכנית לוועדה המקומית ובוקש היתר בנייה.
פינוי בינוי: מבלעדיות ראשונית ועד קליטת תוכנית
- שישה חודשים מיום חתימת הדייר הראשון.
- הארכה ל 18 חודשים אם נחתם השיעור הנדרש בחוק: 50% בבניין של עד 16 יחידות, 40% בבניין של 17 יחידות ומעלה, 35% בבניין של 36 יחידות ומעלה.
- הארכה לשנתיים אם נחתמו שני שלישים מבעלי הדירות, או אם 50% מהדיירים חתמו על הסכם פינוי בינוי.
- הארכה של עד ארבע שנים ממועד קליטת התוכנית, אם בתוך אותן שנתיים הוגשה תוכנית לגופי התכנון על ידי המארגן או מי מטעמו. זאת ביחס לתוכנית הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה בלא צורך באישור תוכנית נוספת, כאמור בסעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבנייה.
בפועל, רוב הסכמי הארגון שאנחנו בודקים אצל דיירים ניתנים לביטול, ולא פעם הם כבר בטלים מעצמם והדיירים פשוט לא ידעו את זה. שווה לבדוק את התאריך על ההסכם שלכם עוד היום.
מה חייב להופיע בהסכם נון שופ לפני שאתם חותמים
אלה הסעיפים שאנחנו דורשים בכל הסכם שדיירים מציגים לנו, ולצידם הסימן האדום שמצדיק עצירה מיידית:
| הסעיף | הניסוח שמגן עליכם | הסימן האדום |
|---|---|---|
| תקופת הבלעדיות | 6 עד 12 חודשים, עם הארכה רק בהסכמת הנציגות בכתב | תקופה של 24 חודשים ומעלה או הארכה אוטומטית |
| אבני דרך מחייבות | יעדים מדידים: אחוז חתימות, הגשת תוכנית, מכרז יזמים, אישור ועדה | הסכם בלי לוח זמנים ובלי יעדים מדידים |
| ביטול אוטומטי | ההסכם מתבטל מעצמו אם אבן דרך לא הושגה, בלי צורך בהסכמת הצד השני | ביטול שדורש הסכמת המארגן או פיצוי כספי מהדיירים |
| בחירת אנשי המקצוע | הדיירים בוחרים את עורך הדין, המפקח והשמאי שלהם | מארגן שמכתיב את עורך הדין של הדיירים |
| שכר טרחה | משולם על ידי היזם בלבד, בשיעור מוגדר ומוגבל | התחייבות של דיירים לשלם תמורה או עמלת הצלחה |
| איסור המחאת זכויות | המארגן לא יכול להעביר את ההסכם לגוף אחר בלי אישור הנציגות | סעיף המחאה חופשי, שמאפשר למכור את המתחם שלכם הלאה |
| שקיפות ודיווח | דיווח תקופתי לנציגות, גישה למסמכים ולפרוטוקולים | העדר חובת דיווח כלשהי |
| אי ויתור על תמורות | ההסכם קובע במפורש שאין בו הסכמה לתמורות עתידיות | נספח תמורות מחייב שמוסתר בתוך הסכם הארגון |
ארבעה דגשים שחוסכים לדיירים שנים
- עורך דין ומנהלת דיירים מטעמכם, מהיום הראשון. מרגע שיזם פנה אליכם, אתם צריכים צוות שעובד בשבילכם ולא בשבילו. בכל מקרה היזם הוא שמשלם את שכר הטרחה, אז אין סיבה להתפשר על אנשי מקצוע שאתם לא בחרתם.
- מעקב ואפשרות יציאה. ההסכם צריך לכלול מנגנון בקרה על ההתקדמות ואפשרות להיפרד ממי שהתגלה כאספן חתימות ולא כגוף שמקדם פרויקט.
- גיבוש הדיירים. בניין מאוחד מקבל תמורות טובות יותר ומהר יותר. בניין מפולג משלם על זה בשנים.
- בלעדיות מוגבלת ובשפה ברורה. אם אתם לא מבינים בקריאה אחת מתי ההסכם נגמר, הניסוח לא לטובתכם.
רוצים לראות את התהליך הנכון מההתחלה? קראו איך לקדם פינוי בינוי בבניין שלכם ואת המדריך המלא לפינוי בינוי.
חתמתם וההסכם תקוע? כך יוצאים ממנו
אם עברו התקופות שקבע החוק, או שהמארגן לא עמד באבני הדרך שנקבעו בהסכם, לבעלי הדירות יש עוגן משפטי לצאת. הדרך הנכונה היא מסודרת: איסוף המסמכים והתאריכים, בדיקה משפטית של תוקף ההסכם, כינוס אספת דיירים, החלטת רוב ומשלוח הודעת ביטול מנומקת בליווי עורך דין מטעמכם. את כל השלבים פירטנו במאמר כך מבטלים הסכם מארגן בפינוי בינוי.
איך אנחנו ברד פלוס עובדים אחרת
אצלנו השליטה נשארת בידי בעלי הדירות. אנחנו לא מבקשים בלעדיות אינסופית, אנחנו עובדים לפי אבני דרך מוגדרות, והדיירים הם אלה שבוחרים את היזם במכרז ולא ההפך. אפשר לקרוא על התהליך המלא בעמוד חברה מארגנת פינוי בינוי, על ליווי הדיירים בעמוד מנהלת דיירים, ולפני כל חתימה כדאי להריץ את המספרים במחשבון פינוי בינוי.
שאלות ותשובות
בשורה התחתונה
אל תמהרו לחתום. נון שופ הוא לא פורמליות, הוא ההסכם שקובע מי מחזיק את הבניין שלכם בשנים הקרובות. תקופה קצרה, אבני דרך מחייבות, אנשי מקצוע שאתם בחרתם ואפשרות יציאה ברורה. זה כל ההבדל בין פרויקט שמתקדם לבניין שתקוע עשר שנים.