הסכם "נון שופ" מהו ולמה לשים לב?

לכמה זמן יש לנון שופ תוקף? מה זה הסכם נון שופ? האם חתימה על הסכם נון שופ מגבילה אותי? או האם לחתום בכלל על נון שופ? יכ אלו שידירו כהסם ארגון להתחדשות עירונית.

תכף נענה על הכל ונבין קצת את הסיבוכים היכולים להיווצר לדיירים.

הסכם נון שופ / Non shop מהו ומה חשוב לדעת?

הסכם נון שופ הוא הסכם הנחתם בין מארגן/יזם לבין בעלי הזכויות/דיירים, נפוץ מאוד בהתחדשות עירונית. החתימה על ההסכם מגביל את בעלי הזכויות מקיום מו"מ ובחינת אלטרנטיבות אחרות עם יזמים נוספים לתקופה ממושכת. ההסכם יוצר יחסים משפטיים בין היזם לבין הדיירים.

נטייה נפוצה היא להציג לדיירים את הסכם הנון שופ כהסכם "לא מחייב" או "שאין מה להפסיד" מחתימה עליו.

חשוב להבין כי הסכם הנון שופ הוא בעצם הסכם מחייב לכל דבר ועניין. לפיכך, חשוב להתייחס אליו ברצינות ולהבין את ההשלכות המשפטיות החלות על הדיירים עוד בטרום חתימה עליו.

ההשלכות בעקבות חתימה על ההסכם

חתימה על הסכם נון שופ נשמעת הגיונית וסבירה, מאחר שהיזם נדרש להשקיע זמן וכסף כדי לבחון את כדאיות הפרויקט. עם זאת, ההסכם מגביל את הדיירים ליזם אחד לתקופה ממושכת, ללא מחויבות משמעותית מצד היזם לבצע בדיקות כלשהן. אם היזם אינו מקדם את הפרויקט, הוא לא מפסיד דבר, ורק הוא רשאי להחליט מה לעשות במהלך תקופת הבלעדיות.

למי שפעם ראשונה נתקל במוסג "נון שופ"

זו מילה נרדפת לחוזה. ומהווה כהסכם ראשוני שנועד להסדיר את התחייבויות הצדדים בפרויקט התחדשות עירונית. ההסכם מחייב את הדיירים להימנע מניהול מו"מ עם יזמים אחרים לתקופה מוגבלת, מאפשר ליזם לבצע בדיקות ראשוניות הנוגעות לאפשרות קיום הפרויקט וכדאיותו הכלכלית. בדיקות אלו כרוכות בעלויות, והן מתקיימות ביחס לכל סוגי הפרויקטים של התחדשות עירונית:

• תמ"א 38/1: חיזוק מבנים קיימים
• תמ"א 38/2: הריסה ובנייה מחדש של מבנה
• פינוי בינוי: הריסה ובנייה מחדש של מתחם רחב (לרוב מספר בניינים)

בלעדיות ליזם לפי חוק הנון שופ

החוק מגביל את תקופת הבלעדיות לפי סוג ושלבים אותם ביצע היזם בפרויקט. ומקנה תוקף שונה ביחס לפרויקט תמ"א 38/1, פינוי בינוי.

תוקף הסכם "נון שופ / Non shop" בתוכנית תמ"א 38/1

תוקף ההסכם הינו לשישה חודשים מרגע החתימה של בעל הדירה הראשון על ההסכם.
ההסכם יוארך ל שנה אם היזם הצליח להחתים לפי התנאים הבאים:

1. 50% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, בבניין בו יש עד 16 יחידות דיור;
2. 40% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, בבניין בו יש מעל 17 יחידות דיור.

אם בתוך השנה, ארבע חמישיות מבעלי הדירות חתמו על הסכם הנון שופ, או שנחתם הסכם תמ"א 38/1 עם שליש מבעלי הדירות , תוקף הסכם הנון שופ יוארך ל-18 חודשים מרגע החתימה הראשוני. אם בתוך 18 החודשים היזם הגיש תוכנית תמ"א 38/1 לוועדה המקומית לתכנון ובנייה וביקש היתר בניה, ההסכם יוארך ל-36 חודשים מרגע חתימת הדייר הראשון.

תוקף להסכם "נון שופ / Non shop" בתוכנית פינוי בינוי

תקוף ההסכם ל שישה חודשים, מרגע חתימת הדייר הראשון.
תוקף ההסכם מוארך ל 18 חודשים – אם היזם הצליח להתקשר בהסכם עם אחוז הדורש בחוק מבעלי הדירות לפי מספר יחידות בבניין משותף.

• 50% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, בבניין בו יש עד 16 יחידות דיור;
•  40% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, בבניין בו יש מעל 17 יחידות דיור;
• 35% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם, בבניין בו יש מעל 36 יחידות דיור.

אם היזם הצליח להחתים 2 שליש מבעלי הדירות ו/או להחתים על הסכם פינוי בינוי 50% מהדיירים. יוארך תוקף ההסכם ל שנתיים (מתאריך חתימת הדייר הראשון).
ככל ובתוך השנתיים האמורות הוגשה ע"י היזם תוכנית לפינוי בינוי בגופי התכנון, שהוגשה על ידי המארגן או מי מטעמו, יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום ארבע שנים ממועד קליטת התוכנית כאמור;

(רק לגבי תכנית הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה או היתר לשימוש בלא צורך באישור תכנית נוספת) כאמור בסעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבנייה.
ההסכם יהיה ל ארבע שנים נוספות מתאריך ההפקדה יהיה בתוקף ההסכם.
ההסכם יהיה בתוקף עד 5 שנים מרגע בו נקלטה התכנית.

דגשים חשבוים.

• בחירת עורך דין ומנהלת דיירים מטעמכם:
  • מרגע פניית היזם, חשוב לבחור עורך דין ומנהלת דיירים שיעבדו למען האינטרסים שלכם.
  • הם יבטיחו שההסכם יהיה לטובתכם, יעקבו אחרי היזם, בתהליך.
• מעקב אחר היזם:
  • יש לוודא שההסכם כולל סעיפים המאפשרים מעקב רציף אחר היזם.
  • במידת הצורך. סילוק מוקדם של היזם אם יתגלה כ"קבלן חתימות" ולא כיזם פעיל ומקדם.
• גיבוש הדיירים:
  • חשוב לגבש את הדיירים לשיתוף פעולה לקידום יעיל ומהיר של הפרויקט.
  • בעזרת צוות מקצועי מטעמכם, ניתן למנוע עיכובים מיותרים. להשיג תמורות טובות יותר.
• הגבלות על תקופת הבלעדיות:
  • ודאו כי תקופת הבלעדיות מוגבלת ומנוסחת בצורה קלה להבנה. שמגנה על האינטרסים שלכם (זמן).
  • יש לכלול סעיפים המאפשרים יציאה מההסכם אם היזם לא מקדם את הפרויקט כראוי.

רוצים להבין טוב יותר איך לקדם פינוי בינוי?

הוראות שנכנסו לתוקף בשנת 2017 במסגרת 'חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017.

סיכום

לא למהר לחתום! טרום חתימה על ההסכם היעזרו בבעלי מקצוע מטעמכם. עורך דין, מנהלת דיירים. בכל אופן היזם הוא זה שישלם שכר טרחה לכל בעלי המקצוע.

מה חייב להופיע בהסכם נון שופ לפני שאתה חותם

הסכם נון שופ הוא הסכם ארגון ולא הסכם עסקה. הוא לא קובע תמורות ולא מוכר את הדירה שלך, אלא מעניק לגוף אחד תקופה מוגדרת לקדם את המתחם באופן בלעדי. בדיוק בגלל זה הניסוח שלו קריטי. אלה הסעיפים שאנחנו דורשים בכל הסכם שדיירים מציגים לנו:

הסעיף	הניסוח שמגן עליך	הסימן האדום
תקופת הבלעדיות	6 עד 12 חודשים, עם אפשרות הארכה רק בהסכמת הנציגות בכתב	תקופה של 24 חודשים ומעלה או הארכה אוטומטית
אבני דרך מחייבות	יעדים מדידים: אחוז חתימות, הגשת תוכנית, מכרז יזמים, אישור ועדה	הסכם בלי לוח זמנים ובלי יעדים מודדים
ביטול אוטומטי	ההסכם מתבטל מעצמו אם אבן דרך לא הושגה, בלי צורך בהסכמת הצד השני	ביטול שדורש הסכמה של המארגן או פיצוי כספי מהדיירים
בחירת אנשי המקצוע	הדיירים בוחרים את עורך הדין, המפקח והשמאי שלהם	מארגן שמכתיב את עורך הדין של הדיירים
שכר טרחה	משולם על ידי היזם בלבד, בשיעור מוגדר ומוגבל	התחייבות של דיירים לשלם תמורה או עמלת הצלחה
איסור המחאת זכויות	המארגן לא יכול להעביר את ההסכם לגוף אחר בלי אישור הנציגות	סעיף המחאה חופשי, שמאפשר למכור את המתחם שלך הלאה
שקיפות ודיווח	דיווח תקופתי לנציגות, גישה למסמכים ופרוטוקולים	העדר חובת דיווח כלשהי
אי ויתור על תמורות	ההסכם קובע במפורש שאין בו הסכמה לתמורות עתידיות	נספח תמורות מחייב שמוסתר בתוך הסכם הארגון

כמה זמן נון שופ באמת תקף

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשעז 2017 קובע כלל מרכזי: אם המארגן לא הצליח להביא את המתחם לעסקה בתוך התקופה שנקבעה, ולכל הפחות אם לא עמד באבני הדרך, לדיירים יש עוגן משפטי לצאת. בפועל הרוב המוחלט של הסכמי הארגון שאנחנו בודקים ניתנים לביטול, ולעיתים כבר בטלים מעצמם והדיירים פשוט לא ידעו זאת. את כל שלבי הביטול פירטנו במאמר כך מבטלים הסכם מארגן בפינוי בינוי.

איך אנחנו עובדים אחרת

ברד פלוס השליטה נשארת בידי בעלי הדירות. אנחנו לא מבקשים בלעדיות אינסופית, אנחנו עובדים לפי אבני דרך, והדיירים הם אלה שבוחרים את היזם במכרז ולא ההפך. אפשר לקרוא על התהליך המלא בעמוד חברה מארגנת פינוי בינוי, על ניהול הדיירים בעמוד מנהלת דיירים, ואת השלבים מהתחלה ועד מסירה במדריך פינוי בינוי המלא. לפני חתימה כדאי גם להריץ את המספרים במחשבון פינוי בינוי.