מחשבון הלוואה ומשכנתא

איך לבחור בין שפיצר, קרן שווה ובולט

שפיצר הוא המסלול הפופולרי בישראל: התשלום החודשי קבוע ולכן קל לתכנון, אך בשנים הראשונות מרבית התשלום הולכת לריבית. קרן שווה מחייבת תשלום ראשון גבוה משמעותית אך חוסכת עשרות אלפי שקלים בריבית הכוללת לאורך התקופה. בולט מתאים בעיקר ליזמות נדלן או כשמצפים לתזרים גדול במועד הפירעון.

PTI - יחס החזר להכנסה לפי בנק ישראל

בנק ישראל קבע שיחס ההחזר החודשי הכולל (כל ההלוואות יחד) לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה. בנקים לרוב לא יאשרו משכנתא מעל 50%. שאיפה אופטימלית היא מתחת ל-30% - זה משאיר מרחב לזעזועי ריבית במשכנתאות צמודות פריים או משתנות.

פירעון מוקדם - מתי משתלם?

בריבית משתנה אין כמעט עמלה ופירעון מוקדם תמיד משתלם. בריבית קבועה הבנק גובה עמלת היוון: הפרש הריבית שלך מול הריבית הנוכחית בשוק כפול היתרה והתקופה. כשהריבית בשוק עולה - עמלת ההיוון יורדת או מתאפסת.

מחשבון הלוואה בריבית פריים: איך זה עובד

ריבית פריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5%. כשבנק ישראל משנה את הריבית, ההחזר החודשי שלך משתנה בתוך חודש עד חודשיים. לכן במסלול פריים חשוב לבדוק את ההחזר לא רק בריבית הנוכחית אלא גם בתרחיש של עלייה של 1% עד 2%. במחשבון אפשר לבחור את סוג הריבית: פריים, קבועה לא צמודה (קלצ) או קבועה צמודת מדד, ולראות איך כל אחת מהן מתנהגת לאורך התקופה.

איך מחשבים ריבית על הלוואה

בכל חודש הריבית מחושבת על יתרת הקרן בלבד: יתרה כפול הריבית השנתית חלקי 12. ההפרש בין הריבית לתשלום החודשי מקטין את הקרן, ובחודש הבא הריבית מחושבת על יתרה נמוכה יותר. בשפיצר התשלום החודשי קבוע ולכן חלק הריבית גדול בהתחלה, בקרן שווה חלק הקרן קבוע ולכן התשלום יורד כל חודש. בהלוואה צמודת מדד גם הקרן עצמה גדלה לפי המדד, וזה הרכיב שמפתיע את רוב הלווים.

שלוש טעויות נפוצות בבדיקת הלוואה

• השוואה לפי ההחזר החודשי בלבד. הארכת התקופה מקטינה את ההחזר ומגדילה את סך הריבית בעשרות אלפי שקלים.
• התעלמות מהצמדה למדד. הלוואה צמודה נראית זולה בהתחלה, אך הקרן גדלה עם הזמן.
• בדיקת ההחזר רק בריבית של היום, בלי תרחיש עלייה במסלול פריים או משתנה.

מתכננים הלוואה בהקשר של פינוי בינוי או תמא 38? כדאי לבדוק קודם את הכלכלה של הפרויקט עצמו במחשבון פינוי בינוי, ולבחון את חלופת החיסכון לטווח ארוך במחשבון ריבית דריבית.