המדריך לפינוי בינוי עודכן ינואר – 2026.
בואו נניח את הקלפים על השולחן. המחשבה על פינוי בינוי מעוררת אצל רובנו רגשות מעורבים. מצד אחד ישנו הפנטזיה המתוקה. אתם עוצמים עיניים ומדמיינים את עצמכם שותים קפה במרפסת שמש רחבה בקומה ה 12, בבניין חדש עם לובי מפואר, חניה פרטית וממ"ד שמספק ביטחון למשפחה. השווי של הנכס קופץ במיליוני שקלים והחיים נראים נוחים הרבה יותר.
מצד שני מתגנב הפחד. מי מאיתנו לא שמע סיפורי אימה על יזמים שפשטו רגל, על בניינים שעמדו חצי גמורים במשך שנים או על סכסוכי שכנים שהרסו חברויות של עשרות שנים? החשש לאבד את הבית, שהוא הנכס היקר ביותר שלכם, הוא טבעי ומובן לחלוטין.
אנחנו ב redplus כתבנו את המדריך הזה בדיוק בגלל הפער הזה. המטרה שלנו היא לא למכור לכם חלומות ורודים אלא לתת לכם ארגז כלים. בשנת 2026 התחום הזה כבר אינו "מערב פרוע" כפי שהיה בעבר. החוקים השתנו, ההגנות התחזקו והכוח עבר לידיים שלכם, הדיירים. אבל כדי להשתמש בכוח הזה אתם צריכים ידע. אז הכינו לעצמכם כוס קפה, כי אנחנו עומדים לצלול לעומק ולפרק את התהליך הזה לגורמים בצורה הכי ברורה, אנושית ומקצועית שיש.
למה כולם מדברים על זה דווקא עכשיו?
אם נדמה לכם שבכל פינת רחוב רואים מנופים זה לא במקרה. מדינת ישראל נמצאת במרוץ נגד הזמן. מבני השיכונים הישנים שנבנו בשנות החמישים והשישים מגיעים לסוף דרכם ההנדסית. הברזל מחליד, הבטון מתפורר והתשתיות קורסות. מעבר לכך, הצורך הביטחוני בממ"ד בכל דירה הפך לצורך קיומי שאי אפשר להתעלם ממנו יותר.
פינוי בינוי הוא הפתרון היחיד שמאפשר לחדש את השכונות הישנות מהיסוד. זה לא קוסמטיקה כמו בתמ"א 38 חיזוק, אלא ניתוח עומק. הורסים מתחם שלם ובונים שכונה חדשה עם גינות, כבישים רחבים ומוסדות ציבור. עבורכם זו הזדמנות כלכלית של פעם בחיים להפוך דירה ישנה לנכס נדל"ן מניב ויוקרתי, וכל זה ללא הוצאה כספית מצדכם.
הפסיכולוגיה של השכנים: המכשול הראשון הוא לא העירייה
לפני שנדבר על חוזים ובטון, בואו נדבר על אנשים. הניסיון שלנו מלמד שרוב הפרויקטים לא נופלים בגלל ועדות תכנון, אלא בגלל האגו בחדר המדרגות. בבניין משותף יש פסיפס של אנשים: הזוג הצעיר שמשתוקק לדירה גדולה יותר, הפנסיונרית שחוששת מהמעבר והשינוי, והמשקיע שרק רוצה למקסם רווחים.
כדי להצליח אתם חייבים לייצר אמון. הנה כמה כללי ברזל לשלב הראשוני:
- שקיפות מלאה: אל תעשו פגישות במחשכים. הקימו קבוצת וואטסאפ ייעודית ועדכנו את כולם בכל צעד.
- נציגות חזקה אך קשובה: הנציגות לא אמורה להחליט בשביל כולם אלא לתווך ולרכז מידע.
- רגישות למבוגרים: עבור אנשים מבוגרים המחשבה על עזיבת הבית היא קשה מנשוא. החוק היום מאפשר פתרונות יצירתיים כמו מעבר לבית אבות או קבלת שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה. גלו אמפתיה.
שני המסלולים: יזמות פרטית מול מסלול רשויות
כשאתם נכנסים לתהליך, חשוב להבין באיזה נתיב אתם צועדים. בישראל קיימים שני מסלולים מרכזיים, ולכל אחד יתרונות וחסרונות משלו.
המסלול היזמי (מסלול מיסוי)
זהו המסלול הנפוץ ביותר בישראל. כאן היוזמה מגיעה מכם הדיירים או מיזם פרטי שזיהה פוטנציאל.
- איך זה עובד? אתם מתקשרים עם יזם. הוא לוקח על עצמו את כל העלויות והסיכונים, מקדם את התב"ע (תוכנית בניין עיר) מול העירייה ובונה את הפרויקט.
- היתרון הגדול: יש לכם שליטה. אתם בוחרים את היזם, אתם מנהלים את המשא ומתן ואתם קובעים את הסטנדרטים.
- התמורה: היזם מקבל זכויות בנייה מוגדלות (לרוב ביחס של 1:3 בערך) ובתמורה בונה לכם את הדירות החדשות.
מסלול רשויות
כאן המדינה והרשות המקומית הן אלו שיוזמות את התכנון.
- איך זה עובד? המדינה מכריזה על המתחם שלכם כמתחם לפינוי בינוי בצו ממשלתי. הרשות המקומית מתכננת את המתחם במימון המדינה.
- היתרון: ודאות תכנונית גבוהה יותר וקידום מהיר בוועדות.
- החיסרון: בשלב הראשון אין לכם יזם. רק אחרי שהתוכנית מאושרת אתם צריכים לחפש יזם שיבצע אותה, ולעיתים כוח המיקוח שלכם נשחק מעט מול הכרזות קיימות.
ציר הזמן המלא: משיחת המסדרון ועד קבלת המפתח
כדי שלא תלכו לאיבוד בתוך הבירוקרטיה, בנינו עבורכם את מפת הדרכים המלאה. שמרו את הרשימה הזו.
שלב 1: התארגנות פנימית
זהו שלב הגיבוש. מכנסים אסיפת דיירים, בוחרים נציגות ומחליטים שרוצים לצאת לדרך. הטיפ של redplus הוא לא לחתום לאף יזם בשלב הזה על שום מסמך, גם לא על "מסמך כוונות" תמים למראה. חתימה מוקדמת כובלת אתכם.
שלב 2: מינוי "שומרי הסף"
לפני שפונים ליזמים אתם צריכים לבנות את נבחרת ההגנה שלכם.
- עורך דין דיירים: הקריטי ביותר. הוא חייב להיות נאמן רק לכם. היזם ישלם את שכרו, אבל הוא יעבוד בשבילכם.
- מפקח בנייה: העיניים שלכם בשטח. הוא יוודא שהמפרט הטכני איכותי.
- חברה מארגנת: כאן אנחנו נכנסים לתמונה. ניהול דיירים מקצועי חוסך לכם את כאב הראש, מנהל את המכרז ומשיג תוצאות טובות יותר.
- שמאי דיירים: לשמאי דיירים יש בהחלט חשיבות גבוה כמו ניקוד דירות, הכנת דוח 0 לפני מכרז, בדיקת היתכנות לפרויקט. ככה תוכלו לדעת שאתם מתקדמים נכון.
שלב 3: מכרז יזמים תחרותי
אנחנו פונים למספר חברות יזמיות מובילות ומבקשים הצעות. אנחנו לא משווים רק "כמה מטרים נקבל", אלא בודקים את החוסן הכלכלי של החברה, את הניסיון שלה בפרויקטים דומים ואת המוניטין שלה בשירות לקוחות.
שלב 4: המשא ומתן והחתימה
לאחר שבחרנו את היזם המנצח, עורכי הדין מנסחים את הסכם הפינוי בינוי. בשנת 2026 הרוב הדרוש לחתימה כדי להגיש תביעה נגד דייר סרבן עומד על 66% (שני שליש) בלבד מבעלי הדירות. זהו שינוי דרמטי שמונע סחטנות.
שלב 5: הרישוי והתכנון
היזם מגיש את התוכנית לוועדה המקומית והמחוזית. זהו השלב הארוך ביותר שיכול לקחת בין שנתיים לארבע שנים. נדרשת כאן סבלנות, אבל אם בחרתם חברה מנהלת טובה היא תדאג "לדחוף" את התהליך במסדרונות העירייה.
שלב 6: הפינוי
רגע האמת. אתם מקבלים הודעת פינוי, אורזים את הבית ועוברים לדירה שכורה. היזם משלם את שכר הדירה המלא לכל תקופת הבנייה, ולרוב גם את ההובלה הלוך וחזור.
שלב 7: הבנייה והאכלוס
הטרקטורים עולים על הקרקע, הבניין הישן נהרס והחדש צומח. בסוף התהליך, לאחר כשלוש שנים, אתם מקבלים מפתח (טופס 4) ונכנסים לבית החדש.
המפרט הטכני: על מה אסור לכם להתפשר?
רבים מתמקדים רק בגודל הדירה ושוכחים לבדוק מה יש בתוכה. "סטנדרט קבלן" הוא מושג גמיש מאוד. כשאנחנו ב redplus מנהלים משא ומתן עבור דיירים, אנחנו יורדים לרזולוציות הכי קטנות:
- המטבח: דרשו מטבח איכותי מספקים מובילים, עם ארונות עליונים ותחתונים ומנגנוני טריקה שקטה. זה הלב של הבית.
- הריצוף: אל תסתפקו ב 60 על 60. הסטנדרט היום הוא אריחי גרניט פורצלן בגודל 80 על 80 או אפילו 100 על 100.
- מיזוג אוויר: וודאו שאתם מקבלים מערכת מיזוג אוויר מיני מרכזית אינוורטר מלאה, כולל הנמכות תקרה, ולא רק "הכנה למזגן".
- נקודות חשמל: דרשו כמות נדיבה של שקעים בכל חדר. בבית מודרני אף פעם אין מספיק שקעים.
- חלונות ותריסים: בידוד אקוסטי ותרמי הוא קריטי, במיוחד בערים רועשות. דרשו זיגוג כפול ואיכותי ותריסים חשמליים בכל הבית.
- מקלחת וחימום: מים חמים ומקלחות
המוקשים הכלכליים: איך שומרים על הכסף?
החשש הגדול ביותר הוא שהיזם יפשוט רגל באמצע הבנייה. איך נמנעים מזה?
1. ערבות חוק מכר
זהו מגן הברזל שלכם. אתם חייבים לקבל ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה ולא הישנה. הערבות הזו מבטיחה שאם היזם קורס, הבנק המלווה נכנס בנעליו ומשלים את הבנייה. אל תסכימו לפרויקט ללא ליווי בנקאי סגור (או פוליסת ביטוח על פי חוק המכר).
2. ערבות שכירות אוטונומית
בנוסף לערבות על הדירה, דרשו ערבות נפרדת שתבטיח את תשלום שכר הדירה שלכם. הכסף הזה צריך להיות מובטח בכל תרחיש כדי שלא תמצאו את עצמכם ברחוב.
3. הקרן לתחזוקה (טיפ של אלופים)
זו נקודה שרבים מפספסים. לגור במגדל יוקרה עולה כסף. יש מעליות, לובי, גינון ומשאבות. דמי הניהול (ועד הבית) יכולים לקפוץ מ 100 שקלים בחודש ל 600 שקלים ואף יותר. זה עול כבד על דיירים וותיקים.
הפתרון: אנחנו דורשים מהיזם להקים "קרן תחזוקה". היזם מפקיד סכום כסף משמעותי שמסבסד את ההפרש בדמי הניהול עבור הדיירים הוותיקים למשך 5 או 10 שנים. זה מאפשר לכם להתרגל לרמת החיים החדשה ללא לחץ כלכלי מיידי.
ניהול דיירים: למה אסור לכם להיות לבד
בסופו של יום פינוי בינוי הוא עסקה מסחרית מורכבת בהיקפים של מאות מיליוני שקלים. בצד אחד עומד יזם מנוסה עם סוללת עורכי דין, כלכלנים ומהנדסים שהאינטרס שלהם הוא למקסם רווחים. בצד השני עומדים אתם, בעלי הדירות, שלרובכם זו הפעם הראשונה שאתם נתקלים במושגים כמו "תקן 21" או "היטל השבחה".
הפער הזה בכוחות הוא המקום שבו טעויות קורות. טעויות שעולות הרבה מאוד כסף.
הפער הזה בכוחות הוא המקום שבו טעויות קורות. טעויות שעולות הרבה מאוד כסף.
תפקידה של חברה לניהול וארגון דיירים כמו redplus (כמונו) זה לשנות את המשוואה.
להפוך אתכם לגוף אחד חזק יותר ומאוחד. אנחנו מנהלים את המכרז בצורה אגרסיבית כדי להשיג לכם עוד מטרים ועוד בטוחות. אנחנו פותרים את הבעיות החברתיות בבניין לפני שהן הופכות לתביעות משפטיות ומעקבות את קצב ההתקדמות. והכי חשוב: אנחנו נותנים לכם את השקט הנפשי לדעת שיש מישהו מקצועי ששומר לכם על הגב, מהרגע הראשון ועד שאתם מסובבים את המפתח בדלת החדשה.
מרגישים שהבניין שלכם בשל לשינוי? אל תתמודדו עם זה לבד.
העתיד של הבית שלכם תלוי בצעדים שתעשו היום. אנחנו מזמינים אתכם לשיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות וללא התחייבות, בה נבדוק את ההיתכנות של הפרויקט בבניין שלכם.
שאלות נפוצות פינוי בינוי
ריכזנו עבורכם את השאלות הבוערות ביותר שאנחנו נשאלים ביום יום על ידי בעלי דירות. התשובות קצרות ולעניין כדי לעשות לכם סדר.
לא. החוק מעניק פטור מלא ממס שבח, היטל השבחה ומעמ על שירותי הבנייה בפרויקט פינוי בינוי, וזאת בכפוף לתקרות מסוימות שרוב הדירות הסטנדרטיות עומדות בהן בקלות.
אז בתור יועץ משכנתאות לשעבור שמעתי את זה תמיד. זה פשוט המשכנתא לא נעלמת אבל היא גם לא מפריעה. התהליך נקרא גרירת משכנתא. הבנק שלכם מעביר את השעבוד מהדירה הישנה לערבויות שהיזם נותן, ולאחר מכן לדירה החדשה. לרוב הבנקים שמחים לשתף פעולה כי הערך של הנכס המשועבד עולה משמעותית.
מכיוון שהדירה החדשה גדולה יותר, סביר להניח שהארנונה תהיה גבוהה יותר. עם זאת, אנחנו דואגים לבדוק מול הרשות המקומית האם קיימת הנחה מדורגת לתושבים ותיקים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מה שיכול לרכך את המעבר.
זכות הקניין נשמרת במלואה. הזכויות החוזיות מול היזם עוברות ליורשים החוקיים בדיוק כפי שהדירה הייתה עוברת בירושה. היורשים נכנסים בנעלי המנוח ומקבלים את הדירה החדשה בסיום הפרויקט.
היזם נושא בכל העלויות. זה כולל את מארגן המתחם, עורך הדין של הדיירים, המפקח והשמאי. חשוב להדגיש: למרות שהיזם משלם, אנשי המקצוע האלו מחויבים בנאמנות משפטית ומוסרית אך ורק לכם הדיירים.
היזם. המימון כולל הובלה של כל התכולה מהדירה הישנה לדירה השכורה, ומשם חזרה לדירה החדשה כשתהיה מוכנה. לעיתים קרובות המימון כולל גם חומרי אריזה (קרטונים ודבק) ואפילו שירותי אריזה ופריקה לאוכלוסייה המבוגרת.
