תפקידו של מפקח בפינוי בינוי? מה עושה מפקח בפרויקט פינוי בינוי? למה חשוב מפקח מטעם הדיירים בפינוי בינוי? איך בוחרים מפקח בפרויקט פינוי ובינוי? מי מגן על הדיירים בשלב הביצוע של פינוי בינוי? אלו חלק מהשאלות ששואלים אותי על תפקידו של מפקח בפינוי בינוי/התחדשות עירונית
לפני שנסביר על תפקיד החשוב של מפקח בניה, חשוב להבין שתחום הפינוי בינוי הפך בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים במדינה. פרויקטים של התחדשות עירונית מציעים לדיירים הזדמנות מצוינת לשדרוג איכות החיים, דירה חדשה, ממ"ד, מרפסת, גינות ציבוריות מודרנית – ובמקביל מאפשרים התחדשות תשתיות עירוניות וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
אבל כדי שכל זה יקרה, חשוב להבין: בין התפקידים החשובים בפרויקט של פינוי בינוי הוא תפקיד המפקח.
תפקידו של מפקח בפרויקט פינוי בינוי?
בגדול זה נציג הדיירים בשטח
ברוב הפרויקטים, היזם שוכר קבלן ביצוע מטעמו או באמצעות מכרז. אולם מי מוודא שהעבודות נעשות לפי הסטנדרט, שבעלי הדירות מקבלים את המפרט שסוכם בהסכם פינוי בינוי, שהעיכובים מדווחים בזמן, ושהזכויות של הדיירים נשמרות לאורך כל הדרך?
כאן נכנס לתמונה המפקח מטעם בעלי הזכויות.
מפקח הוא הגורם המקצועי שמלווה את הדיירים לכל אורך שלבי הביצוע במיוחד שמדובר בפרויקט פינוי ובינוי – החל מעזרה לחברה המארגנת ולעורכי הדין בניסוח סעיפים רלוונטיים בחוברת המכרז וממשיך להיתרי הבנייה, דרך שלב הריסת המבנים הישנים ופיקוח על הבניינים החדשים ועד למסירת הדירות. הוא זה שמוודא שהיזם והקבלן עומדים בכל דרישות התקנים, איכות העבודה, התוכניות וההתחייבויות שהיזם נתן לדיירים.
מפקח שומר על אינטרס הדיירים
המפקח הוא הגורם המקצועי שמלווה את הדיירים לכל אורך שלבי הביצוע במיוחד שמדובר בפרויקט פינוי ובינוי – החל מעזרה לחברה המארגנת ולעורכי הדין בניסוח סעיפים רלוונטיים בחוברת המכרז וממשיך להיתרי הבנייה, דרך שלב הריסת המבנים הישנים והקמת הבניינים החדשים, ועד למסירת הדירות. הוא זה שמוודא שהיזם והקבלן עומדים בכל הדרישות, התקנים, איכות העבודה, התוכניות וההתחייבויות שהיזם נתן לדיירים.
תחומי האחריות של המפקח:
- בדיקה ומעקב אחר איכות הבנייה והחומרים.
- פיקוח על עמידה בלוחות זמנים.
- דיווח שוטף לנציגות הדיירים ולעורך הדין המייצג.
- ניהול יומן עבודה, ביקורים באתר והפקת דוחות תקופתיים.
- בקרה על עמידה במפרט הדירות שהובטח.
- איתור תקלות בשטח או בחריגות תכנון.
- לווי בתהליך המסירה והבדק של הדירות החדשות.
- עזרה בניסוח חוברת מכרז יזמים.
מי משלם למפקח?
כלל אצבע לפינוי בינוי את עלויות בעלי כל המקצוע משלם היזם עצמו. עסקאת פינוי בינוי אמורה להיות עסקאת נטו עבור בעלי הזכויות מאחר והמטרה שלה לרוב הי לעזור ולשפר את איכות והביטחון של דיירים שהם לרוב לא בעלי ממון לעשות זאת עצמאית.
למה חשוב לבחור מפקח שעובד רק עם דיירים ולא יזמים?
לעיתים מנסים יזמים להציע "מפקח מטעמם" כפתרון נוח. חשוב להבין: המפקח מטעם הדיירים חייב להיות בלתי תלוי ביזם, לפעול רק לפי האינטרסים של בעלי הדירות. מדובר בבקרה קריטית וחשובה מאוד כדי שתקבלו דירה חדשה ותקינה ללא פשרות.
ליווי דיירים בפינוי בינוי – כולל בחירת המפקח
אנחנו ב-RED PLUS מלווים את הדיירים בפרויקטים של פינוי ובינוי באופן אישי ומקצועי – משלב ההתארגנות הראשונית ועד קבלת המפתח. חלק בלתי נפרד מתהליך ליווי דיירים בפינוי בינוי זה סיוע בבחירת אנשי המקצוע הנכונים – כולל מפקח, עורך דין, שמאי, יזם ועוד יועצים נוספים כמו יועץ ביטוח יועץ מס. למה חשוב חברה מארגנת?
אנחנו דואגים שבכל בעלי מקצוע ובפרט מפקח שנבחר לפקח על הפרויקט יידע גם לדבר בגובה העיניים עם כל הדיירים, להסביר מה קורה ויהיה קשוב לדיירים בעלי קושי מוגבלות וצרכים מיוחדים כמובן שלא יפחד להציף ליקויים בשטח.
לסיכום
תפקידו של המפקח בפרויקט פינוי בינוי הוא לא רק טכני הוא מהווה עוגן של ביטחון עבור הדיירים. מדובר באיש מקצוע שמגן על זכויות הדיירים, שומר על איכות הפרויקט, ומוודא שכל מה שהובטח – מתקיים בפועל.
אם אתם שוקלים לקדם פרויקט פינוי בינוי בבניין שלכם – אל תוותרו על ליווי מקצועי מלא, הכולל בחירה של מפקח מהשורה הראשונה. זה בין הצעדים החשובים להבטחת הצלחת הפרויקט. מדריך פינוי בינוי מלא
שאלות נפוצות על מפקח בנייה בפינוי בינוי
המפקח מוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות וההתחייבויות שנחתמו מול הדיירים, איכות העבודה, עוקב אחר לוחות הזמנים – ומהווה עין מקצועית ואובייקטיבית בשטח שמגנה על זכויות הדיירים לאורך כל הדרך.
היזם בכל אופן יאבי איתו מפקח מטעמו. אבל אתם בתור בעלי הזכויות צריכים להביא מפקח משלכם שילווה וייצג אך ורק אתכם. חשוב מאוד שהמפקח יהיה בלתי תלוי ביזם, כדי להבטיח נאמנות מלאה לאינטרסים של הדיירים.
תפקיד המפקח כולל פיקוח על איכות הבנייה, התאמת הדירות למפרט שנחתם, בדיקת חריגות, דיווחים לנציגות, ליווי בשלבי המסירה, וטיפול בבעיות שמתעוררות מול היזם או הקבלן.
תפקידו של המפקח מתחיל בדרך כלל לאחר קבלת היתר הבנייה – עם תחילת שלב ההריסה והביצוע – ונמשך עד למסירה הסופית של הדירות לדיירים, כולל תקופת הבדק.
חשוב לבדוק ניסיון קודם בפרויקטים של התחדשות עירונית, לוודא שיש לו הכשרה הנדסית רלוונטית, לקבל המלצות מבעלי דירות בפרויקטים אחרים, ולבחור מפקח שנבחר באופן דמוקרטי על ידי הנציגות וללא קשר ליזם.
