אם אתם שלב לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי מול היזם אתם בדרך הנכונה. המון פרויקטים של פינוי בינוי לא הצליחו לגבש הסכם פינוי בינוי מול היזם מכמה סיבות. בניהם זה חוסר ארגון וניהול נכון של התהליך ודרישות שלא תואמות את המציאות. אם זה המצב אצלכם נשמח לסייע לכם לקדם את התהליך. ככל והגעתם כבר לשלב של חתימה על הסכם פינוי בינוי. חשוב לוודא שיש לכם את הסעיפים הכי חשובים בהסכם פינוי בינוי.
איזה סעיף חשוב בהסכם פינוי בינוי? מה זה הסכם פינוי בינוי? חוק המכר בהסכם פינוי בינוי? מהם 10 הדיברות בהסכם פינוי בינוי?
החלטה לחתום על הסכם פינוי בינוי מול היזם הינו שלב חשוב בפרויקטים של התחדשות עירונית. הסעיפים הקריטיים שיש לשים עליהם את הלהב. כדי להבטיח את זכויותיכם ולהימנע מהפתעות לא רצויות בהמשך הדרך. תהליך החתימה דורש הבנה עמוקה להתחייבויות ולהסדרת הזכויות שלכם.
1. תמורות ופיצוי לדיירים
הסעיף המרכזי בהסכם מתמקד בתמורות שהדיירים זכאים להן בגין פינוי הנכס. חשוב לבדוק ולהבטיח כי כל הפרטים הרלוונטיים כלולים באופן ברור ומפורט:
- גודל הדירה החדשה: השוואה בין השטח והחללים של הדירה החדשה לדירה הקיימת.
- תוספות ושדרוגים: יש לוודא כי תוספות כמו מרפסות, חניה, מחסן ושדרוגים נוספים מופיעים בהסכם עם פירוט מלא של המפרט והיקף השיפורים.
- מעבר לדירה זמנית: מימון שכר דירה בתקופת הבנייה, תנאי תשלום ומועד סיום תקופה זו.
- הובלות: בדרך כלל נהוג שהיזם אחראי על פירוק, הרכבה והובלה לדירה הזמנית ובחזרה לדירה החדשה, כך שתוכלו להקל על התהליך הלוגיסטי.
🔑 חשוב לדעת: ודאו שכל פרטי התמורה מופיעים בהסכם בצורה ברורה ומדויקת, כך שלא תחמיצו אף פרט מהותי שעלול להשפיע על זכויותיכם בעתיד.
2. לוח זמנים מפורט
הלוח זמנים של הפרויקט מהווה מרכיב מרכזי בהבטחת הצלחת התהליך, ועל כן יש להקפיד על מספר נקודות קריטיות:
- מועד תחילת וסיום הבנייה:
יש לקבוע תאריכים ברורים ומדויקים עבור תחילת וסיום הבנייה. לוח זמנים מוגדר היטב מסייע למנוע עיכובים בלתי צפויים ולהבטיח שקדם הפרויקט יתקדם בהתאם לתכנון. - פיצוי על עיכובים:
חשוב להסדיר מראש את ההשלכות במקרה שהיזם לא יעמוד בזמנים שנקבעו. זה יכול לכלול סעיפים המגדירים פיצוי כספי או הליכים נוספים שיבטיחו את שמירת זכויותיכם.
🔑 טיפ: לוח זמנים מציאותי ומפורט מגן עליכם מפני הפתעות לא נעימות ומבטיח שתהיו מוכנים לכל תרחיש, תוך כדי שמירה על שקיפות והגינות לאורך כל תהליך הפרויקט.
3. ערבויות וביטחונות לדיירים
על מנת להגן על זכויותיכם ולצמצם סיכונים בפרויקט, חשוב לוודא שההסכם כולל את הערבויות והביטחונות הבאים:
- ערבות חוק מכר:
מבטיחה את שווי הדירה החדשה ומפחיתה את הסיכון בהעברת בעלות ובהשגת התמורה הכלכלית. - ערבות שכר דירה:
מספקת מימון מלא במקרה של עיכובים, ובכך מבטיחה את מעברכם לדירה זמנית בהתאם להסדרים הקבועים. - ערבות ביצוע:
מוודאת שהפרויקט יושלם בהתאם להסכם, ומסייעת להגן עליכם מפני כשלים בתהליך הבנייה.
🔑 בדקו את הסכומים:
ודאו שסכומי הערבויות והביטחונות שקבועים בהסכם מתאימים לשווי הנכס שלכם ולגודל הפרויקט, כדי להבטיח כיסוי מלא לכל סיכון.
4. תנאי אחריות ותיקונים
במסגרת ההסכם, יש להבטיח כי היזם אחראי על ליקויי בנייה בדירות החדשות:
- אחריות על ליקויי בנייה: חשוב להגדיר את משך הזמן והיקף האחריות. מומלץ לכול בהסכם פינוי בינוי 3 שנים.
- מנגנון טיפול בתקלות: זמן תגובה ותהליך ברור לתיקון הליקויים.
🔑 חשוב לבדוק: שהאחריות תואמת לסטנדרטים המקובלים בתחום הערבויות מוחזקות אצל העוד שמלווה אתכם בפרויקט.
5. תנאי יציאה מההסכם
מנגנון בר קיימא במקרה של הפרת ההסכם:
- מצבי ביטול: מתי ואיך ניתן לבטל את ההסכם במקרה של הפרה.
- פיצויים על הפרת ההסכם: קביעת אמצעים לפיצוי במקרה של הפרת התחייבויות מצד היזם.
🔑 שקיפות: סעיפים אלו מגנים עליכם במקרה של בעיות או עיכובים בלתי צפויים.
6. הגנה מפני דיירים סרבנים
הסכם טוב כולל פתרונות למקרים בהם חלק מהדיירים מסרבים לחתום:
- מנגנוני פינוי לפי חוק: קידום הפרויקט תוך שמירה על זכויות הדיירים גם במקרים של התנגדות.
- תפקיד מנהלת דיירים: גישור על פערים והבטחת ייצוג הוגן לכל הצדדים.
🔑 תפקיד מנהלת דיירים: לגשר על פערים ולמנוע התנגדויות מראש לעזור ולתמוך בדיירים גם כאלו שבהתחלה מתנגדים עם מנהלת דיירים טובה הסרבנים הופכים לחלק מאוד פעיל בפרויקט.
7. ליווי משפטי מקצועי
אין לחתום על הסכם מבלי להיעזר בעורך דין המתמחה בפינוי בינוי.
- בדיקה מעמיקה של ההסכם: עו"ד מומחה בתחום פינוי בינוי מוודא שסעיף מגן עליכם.
- ייצוג דיירים משותף: פתרון חסכוני ואחיד, שמבטיח שכל הדיירים יהיו מיוצגים בצורה מקצועית.
🔑 המלצה: הקפידו להיעזר בעורך דין מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית טרם חתימת ההסכם.
8. ניקוד דירות ומנגנון בחירה
בעת חתימה על הסכם פינוי בינוי, חשוב לוודא כי מוסכם במפורש מנגנון הבחירה לדירות החדשות. להלן מספר נקודות מפתח:
- מנגנון בחירה: יש להבטיח כי תהליך הבחירה יינתן בראש ובראשונה לדיירים עצמם. ודאו כי הקומות והקריטריונים (כגון כיווני אוויר, חשיפה ושיקולים נוספים) מוקצים בצורה הוגנת וברורה.
- סדר הבחירה: הקפידו כי הדיירים יקבלו את האפשרות לבחור את הדירה המועדפת עליהם לפני שהיזם יחל למכור את הדירות הנותרות.
- תיעוד והסכמה: כל הפרטים הללו צריכים להיות מתועדים בהסכם בצורה מפורשת, כדי למנוע אי-הבנות עתידיות.
🔑 המלצה: מומלץ להיעזר בעורך דין מנוסה שמבין בתחום ההתחדשות העירונית, על מנת לוודא שכל הסעיפים מגן על זכויותיכם באופן מלא.
9. בעלי מקצוע חשובים בפינוי בינוי
היעזרו בעוד בעלי מקצוע בתחום הפינוי בינוי במטרה של הפרויקטים האלו לתת לדיירים עסקת נטו. זאת אומרת כל ההוצאות והעלויות על היזם.
- מפקח: שימו לב שיש לכם מפקח עוד לפני חתימה על ההסכם פינוי בינוי מול היזם. עלול לחסוך לכם כשלים חמורים בדירות החדשות
- שמאי: לרוב היזים דוחים את השמאי עד לאחר חתימת על הסכם פינוי בינוי של רוב דרוש. על תסכימו על כך שמאי יעזור לכם לראות את כל הסעיפים הרלוונטיים אליו בהסכם ולבחון האם אתם מקבלים את התמורה שאתם זכאים לה. בקשו מהשמאי לעשות לכם דוח 0 ולהבין את הרווחיות בפרויקט עוד לפני חתימה מול היזם כדי להבין האם יש צורך להגדיל את התמורות. או בדקו במחשבון שלנו את כדאיות הפרויקט.
- מנהלת דיירים/מארגן: חברה טובה ורצינית שמארגנת מתחמי פינוי בינוי ומלווה את הדיירים יכולה לחסוך זמן, למנוע כשלים, ולהשיג עבורכם את התמורה הגבוה ככל שניתן.
- יועץ מס: חשוב להיעזר ביועץ מס ולהבין את כל הסעיפים כדי למנוע אסון במיסוי במיוחד אם אתם מתחננים למכור את הדירות.
🔑 המלצה: היעזרו בכל אנשי המקצוע שמגיע לכם עוד טרום חתימה על הסכם פינוי בינוי.
10. חופש ושליטה
זכרו אתם בעלי הקרקע. אתם אלו שמחזיקים בזכות הראשונית – גם אם היזם משקיע בתכנון ובקידום הפרויקט:
- מכירת הדירה: ודאו כי ההסכם מקנה לכם את הזכות למכור, להעביר או להשכיר את הדירה בכל שלב – גם לאחר אישור תב"ע או מחיקת העראות.
- החלפת היזם: קבעו מנגנון שמאפשר לכם לבחור אדריכלים וקבלני ביצוע במידת הצורך, ולוודא שהיזם אינו יכול לפעול בצורה חד-צדדית.
- פיטורי היזם: קביעת לוחות זמנים ברורים תבטיח שברגע שהיזם לא עומד בקצב, תהיה לכם האפשרות להחליף אותו.
🔑 המלצה: היעזרו בעורך דין, מנהלת עירונית, מנהלת דיירים (מארגן), מפק"ח, שמאי, יועץ מס, יועץ ביטוח עוד לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי. בנוסף עוד מומלץ שיהיו לכם נציגים כדי לקבל את ההחלטות.
לסיכום – מתקדמים בביטחון עם RED PLUS
חתימה על הסכם פינוי בינוי היא החלטה מרכזית ומורכבת, המחייבת בדיקה מעמיקה של כל סעיף והבנת מלוא ההתחייבויות והזכויות.
RED PLUS, המתמחה בארגון וקידום פרויקטים של פינוי בינוי עבור בעלי הדירות, מלווה אתכם בכל שלב בתהליך – משפטית, תכנונית ואישית – ומבטיחה שקיפות מלאה והגנה על זכויותיכם.
רוצים לקבל ייעוץ מקצועי וליווי אישי בתהליך הפינוי בינוי?
צרו קשר עם RED PLUS עוד היום והתקדמו בביטחון לעבר פרויקט התחדשות עירונית מצליח!
באמצעות שמירה על 10 הדיברות להסכם פינוי בינוי נכון, אתם מבטיחים את זכויותיכם ומגנים על עצמכם לאורך כל התהליך. הכניסה לפרויקט בצורה מסודרת, שקופה ומקצועית, כמו זו שמציעה RED PLUS, תבטיח שהעסקה תתבצע על פי כללים ברורים ותמנע הפתעות בלתי צפויות בהמשך הדרך. אם עוד אין לכם יזם תעשו מכרז יזמים. אם אתם בתחילת הדרך שווה ללמוד איך לקדם פינוי בינוי.
מחשבון לבדיקת כדאיות בפינוי בינוי דינאמי וחינמי.
