כל אחד ראשי לקדם פינוי בינוי, בן אם אתם דיירי הבניין ובין אם אתם רוצים להפוך ליזמים בתחום. מה שמשוטף לכולם זה להתחיל מההתחלה בצורה תקינה. היו לא מעט פרויקטים שהתחילו לא נכון והגיעו לשלים מתקדים ונפלו.
איך לקדם ומה צריך לדעת לפני שמתחילים פינוי בינוי?
- לבדוק האם יש בעיר שלכם מנהלת עירונית. ניתן לבדוק כאן.
- לברר עם דיירי הבניין האם הם מעוניינים בתהליך.
- לבדוק שהבניין שלכם מתאים בכלל.
- להיעזר כבר משלב הרעיון באנשי מקצוע שיעזרו לכם לברר היתכנות.
מה התפקיד של מינהלת עירונית.
מינהלת עירונית פועלת בתחום רשות מקומית במטרה לקדם התחדשות עירונית. מטרתה לסייע לדיירים ומארגנים המעוניינים לקדם פרויקטים בינהם פינוי-בינוי ותמ"א 38. אם יש לכם מנהלת עירונית תתאמו איתם פגישה ותסבירו על כוונתכם, הם כבר יוכלו להכווין אתכם.
אספת דיירים לצורך קידום פרויקט פינוי ובינוי.
בבניינים ישנים אין לרוב קבוצת וואטסאפ. במצב כזה עדיף שתכינו שלטים לאספה כללית עם הנושא – קידום פרויקט התחדשות עירונית ובחירת נציגות. לכל בניין חייב להיות נציג אחד לפחות, הנציג לא עובד הוא מתנדב! ללא מטרת רווח אישי וחייב לדאוג לכל האינטרסים של בעלי הדירות. עדיפות שיהיו כמה נציגים ומספר אי זוגי.
איך לבדוק אם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?
אחד הקריטריונים הבולטים זה ממד בבניין. אם אין ממד תבדקו שהיתר הבנייה עבור הבניין שלכם התקבל לפני התאריך 1.1.1980. אם יש לכם את 2 הקריטריונים האלו 99% אתם זכאים להיכנס להתחדשות עירונית. בנוסף אתם רשאים לפנות למהנדס שיאשר כי הבניין שלכם אינו עומד בתקן 413 לרעידות אדמה. או להיעזר במנהלת עירונית.
אנשי מקצוע דרושים משלב הרעיון לקידום פינוי בינוי!
בשלב הראשון עדיף מנהלת דיירים שתדאג לחבר ולאתר דיירים. להסביר על התהליך איך הוא מתנהל ולקשר בין כל דיירי הבניין על הפערים. תמיד כשיש מנהלת מקצועית הדברים מתקדמים מהר יותר.
השלב הבא להתקשר עם חברת עורכי דין שכל ההתמחות שלהם זה פינוי ובינוי.
יש עוד מסלול לפינוי בינוי הנקרא מסלול רשויות
זה פרויקט להתחדשות עירונית / פינוי בינוי. שבמסגרתו מקדמת ומובילה אותו הרשות המקומית בעצמה. החל משלב הרעיון, תכנון, ועד שלב ביצוע. הרשות מבצעת מכרז קבלנים ועו"ד.
מסלול רשויות הוא בעצם פרויקט להתחדשות עירונית. שבמסגרתו הרשות המקומית, מובילת הפרויקטים משלב התכנון ועד שלב הביצוע.
הרשות המקומית בוחרת באיזה מתחם להתמקד (בהתאם לשיקולים תכנוניים לשכונה ולעיר) ולאחר מכן היא פונה לרשות להתחדשות העירונית ומבקשת הכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי.
כתוצאה מכך מתקבל מידי הרשות להתחדשות עירונית מימון מלא/חלקי לקידום תוכנית מפורטת
חשוב לדעת
פינוי בינוי זה תהליך שלוקח זמן רב, והמון בירוקרטיה מההתחלה, וככל שהשלבים לא יעשו בצורה נכונה כבר מההתחלה תצטרכו לחזור עליהם כל פעם מהתחלה.
כדאיות לפרויקט נבחנת בעיקר מבחינה פיננסית, ולרוב צריכה לעמוד על רווח יזמי של 18%, חישוב ראשוני עושים לפי מכפיל הנהוג באותה רשות ובודקים האם יש היתכנות לפי גודל הקרקע.
לא מעט פעמים יצא לנו להיתקל בבניינים שאף אחד מהדיירים לא רוצה להיות בנציגות, במצב כזה עליכם להתקשר עם חברה מארגנת שיכולה להוות תחליף אבל זכרו חברה מארגנת לא תהיה לטובתכם בדרך כלל.
במידה ואין מנהלת דיירים זה לא מונע מכם להתקדם בפרויקט, הבעיה יכולה להיווצר עם יחליטו בוועדה המקומית לפתוח לכם מנהלת.
