למה צריך מנהלת דיירים? מה תפקיד של חברה לליווי הדיירים? האם כל פרויקט חייב מנהלת דיירים? מה ההבדל בין מנהלת דיירים לחברה לליווי דיירים? התפקיד המרכזי של מנהלת דיירים. מה זה פינוי בינוי?
מהי מנהלת דיירים?
מנהלת דיירים, או חברה לליווי דיירים, מעניק שירותי ניהול וליווי לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
כמו פינוי בינוי ותמ"א 38.
התפקיד המרכזי של מנהלת לייצג את צד האינטרסים של בעלי הזכויות.
לנהל את התהליכים המורכבים, לוודא שכל דייר מקבל את התמורה וההבנה המרבית המגיעה לו.
המלצה חמה היא לבחור מנהלת דיירים כבר בשלב החשיבה על הפרויקט.
הפועל לטובת כלל הדיירים בבניין.
דואג לממש את האינטרסים האישיים של כל דייר ומסייע בהגדרת מטרות משותפות.
לאחד את בעלי הדירות, לארגן אספות וכנסים, ולשמור על תקשורת שוטפת ויעילה.
שירותיה של מנהלת דיירים מקצועית חשובים ומועילים לאורך כל שלבי הפרויקט, החל משלב הרעיון.
האם חייב מנהלת דיירים?
על אף שאין חובה חוקית למנהלת דיירים או לחברה מארגנת בפרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר בצעד מומלץ מאוד. המנהלת פועלת לטובת בעלי הזכויות, מסייעת בניהול התהליך ומבטיחה את האינטרסים של הדיירים.
חשוב לסכם מול המנהלת את התמורה שתהיה זכאית לה ככל והפרויקט יצא לפועל.
לסכם כי התמורה תשולם ישירות מהיזם כפי שנהוג ומקובל כיום ולא מבעלי הזכויות.
מורכבות בפינוי בינוי: הבנת השלבים ותפקידי מנהלת הדיירים
פרויקט פינוי בינוי הינו תהליך מורכב וארוך. מצריך תיאום ושיתוף פעולה בין מגוון רחב של בעלי מקצוע ורשויות. לכל שלב בפרויקט מתלווים אתגרים ייחודיים לו ולכל פרויקט יש את המאפיינים המיוחדים לו, המחייבים פתרונות מותאמים אישית כדי להבטיח את קידומו. לניהול וקידום פרויקטים מסוג זה נדרש ידע מקצועי מקיף במגוון תחומים ובאופן מיוחד. גוף מרכזי שיפקח על התהליך וידאג לאינטרסים של הדיירים. ללא ניהול מסודר ותיאום בין הדיירים לבין היזמים, עורכי הדין, המפקחים, השמאים, הוועדה המקומית והיועצים, קיימת סכנה לעיכובים משמעותיים ואף לכישלון הפרויקט. גרוע מכך לקידום הפרויקט אך לא להטיב עם בעלי הזכויות כיום.
10 שלבים בפרויקט פינוי בינוי
שלבים לבניית יסודות חזקים
- אספת דיירים:
השלב הראשוני כולל יצירת הסכמה רחבה בין הדיירים לגבי מטרות הפרויקט. בתהליך זה יבחרו הדיירים מי מהם ישב בכיסה של חברי נציגות שינהלו את העניינים השוטפים. - הסמכת מנהלת דיירים:
חברי הנציגות בוחרים חברה שתלווה את הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט. מנהלת הדיירים תנהל את התהליך בצורה שקופה, תעדכן את הדיירים בהתקדמות, ותספק מענה לשאלותיהם. תסייע בארגון כנסים ואספות. עזרה לחברי הנציגות והנגשת מידע לכל הדיירים. - הסמכת עורך דין:
בחירת עורך דין מטעם הדיירים המתמחה בהתחדשות עירונית, שיוודא את ההגנה על זכויות הדיירים. ימזער סיכונים בתהליך של הפרויקט. - מכרז יזמים:
ביצוע מכרז שקוף לבחירת יזם המתאים ביותר לפרויקט, תוך השוואת ההצעות בהתאם לקריטריונים כלכליים, תכנוניים, וותק וניסיון. - בחירת בעלי מקצוע נוספים:
לאחר בחירת החברה היזמית, יש לבחור בעלי מקצוע נוספים כגון אדריכל, שמאי, מפקח, יועץ מס ויועץ ביטוח. על מנת להבטיח את תקינות וקצב ההתקדמות של הפרויקט, מומלץ ורצוי להסדיר את הדברים עוד לפני החתימה על ההסכם עם היזם, ולוודא שההסכם עם היזם כולל סעיף המבהיר כי כל ההוצאות הנוגעות לבעלי המקצוע הללו יכוסו על ידי היזם בלבד.
שלבים מתקדמים
- תכנון הפרויקט:
בשלב זה, עובדים על תכניות הפרויקט יחד עם אדריכלים, שמאים ורשויות מקומיות. התכנון חייב להיות מותאם לצורכי הדיירים, במטרה להבטיח שיפור משמעותי עבור בעלי הדירות בפרויקט. כל פרט בתכנון נשקל בקפידה כדי להבטיח שהפרויקט יענה על הצרכים של הדיירים. - תיקונים ואישור תוכניות:
בשלב זה, מבוצעות התאמות לתכניות הפרויקט בהתאם להערות הדיירים והרשויות המקומיות. התהליך נמשך עד לקבלת כל האישורים הנדרשים, כך שהתכניות עומדות בכל הדרישות החוקיות והסטנדרטים המקצועיים, ומביאות לידי ביטוי את צורכי הדיירים בצורה אופטימלית. - מעבר לדיור זמנית:
בשלב זה, הדיירים מקבלים סיוע ממנהלת הדיירים במציאת דירות חלופיות לתקופת הבנייה. השירות כולל ליווי מלא בתהליך המעבר לדירה הזמנית, תוך הקפדה על כך שהמעבר יתבצע בצורה חלקה ומסודרת. בנוסף, מסופקים פתרונות דיור זמניים המותאמים אישית לצרכים של כל דייר, על מנת להבטיח את נוחותם וביטחונם במהלך תקופת הבנייה. - ביצוע, בקרה ומסירת מפתחות:
בשלב זה, מתבצע פיקוח צמוד על ביצוע העבודות, כולל מעקב אחרי עמידה בזמנים ובדיקת איכות העבודה. המטרה היא להבטיח שהעבודות יתבצעו בהתאם לתכניות והדרישות, תוך הקפדה על סטנדרטים גבוהים. כל זאת נמשך עד לקבלת המפתחות לדירות החדשות, כאשר הדיירים מקבלים את דירותיהם החדשות בתנאים מיטביים, מוכנות לחזרה.
תפקידי מנהלת דיירים: גשר בין הדיירים לגורמים המעורבים
מנהלת הדיירים משמשת כגשר בין הדיירים עצמם וגם המחברת את הדיירים עם כל הגורמים המעורבים בפרויקט, תוך שהיא מביאה לידי ביטוי את האינטרסים של הדיירים לאורך כל התהליך. התפקידים המרכזיים של מנהלת הדיירים כוללים:
- קשר ישיר עם הדיירים: שמירה על עדכון שוטף של הדיירים בכל שלב בפרויקט, מענה לשאלותיהם והסברה על התהליך והשלבים השונים.
- תיאום עם עורכי דין: עבודה צמודה עם עורכי דין המייצגים את הדיירים, כדי להבטיח את הגנה על זכויותיהם ולקדם את החוזים בצורה מקצועית.
- תיאום עם היזם: ניהול קשר ישיר עם היזם ומעקב אחרי קידום הפרויקט. בין היתר מעבר מסרים מהיזם לדיירים וחזרה.
- תקשורת עם רשויות מקומיות: יצירת קשר עם הרשויות המקומיות לקבלת האישורים הדרושים, מעקב אחרי התהליך.
- פתרונות דיור חלופי: סיוע במציאת פתרונות דיור חלופיים לדיירים במהלך תקופת הבנייה והסדרת המעברים מהדירה ולדירה החדשה.
- קשר עם שמאים, יועצי מס וביטוח: תיאום מול הגורמים הכלכליים והמשפטיים, כולל שמאים לצורך הערכות שווי והגנה כלכלית.
המשמעות של תפקידי מנהלת הדיירים, ניהול רגיש ומקצועי של התהליך, תוך התחשבות בצרכים השונים של האוכלוסייה המגוונת בפרויקט, כולל בעלי מוגבלויות, קשישים. הנגשת מיידע וזכויות לכל בעלי הזכויות.
שקיפות מלאה ויכולת להנחות את הדיירים בצורה מסודרת עד סיום הפרויקט.
מנהלת דיירים טובה: הדרך להצלחה
מנהלת דיירים מקצועית אינה אחראית לבחירת אנשי המקצוע, אלא מסייעת לחברי הנציגות בכל שלב בתהליך, ומוודאת שכל אחד מהגורמים המעורבים פועל לטובת הדיירים. מספקת את התמיכה הנדרשת כדי להבטיח שהדיירים מקבלים את כל המידע הדרוש ומסייעת בקידום הפרויקט בצורה הטובה ביותר.
כשיש התנגדויות או אתגרים במהלך הדרך, מנהלת הדיירים פועלת לגישור ולהסרת מכשולים, תוך שמירה על שיתוף פעולה בין הדיירים והגורמים השונים, כך שהפרויקט יוכל להימשך בצורה חלקה ויעילה.
מה זה בכלל פינוי בינוי?
פינוי בינוי הינו תהליך שבו מבנים ישנים, לרוב במצב תחזוקתי ירוד או בעלי תקנים לא מתאימים כיום, מפונים לטובת הריסה ובנייה מחדש של מבנים מודרניים ומתקדמים יותר. במסגרת הפרויקט, הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניינים חדשים, ובדרך כלל גם משודרגות בגודל ובאיכות, לצד תשתיות ציבוריות חדשות ושיפור סביבתי כולל.
מטרת התהליך היא לחדש שכונות, לשפר את איכות החיים של הדיירים, להגדיל את כמות יחידות הדיור באזור ולהתאים את התשתיות לצרכים העכשוויים. הפרויקטים מתבצעים בשיתוף פעולה בין דיירים, יזמים, הרשויות המקומיות, ואנשי מקצוע כמו עורכי דין, אדריכלים ושמאים, הרשות המחוזית.
בנוסף תוכלו לבדוק אם יש לכם מנהלת עירונית להתחדשות עירונית בעיר.
מהי החשיבות בשירותי חברה לליווי דיירים?
בפרויקטים של התחדשות עירונית, כל שלב מהווה אתגר בפני עצמו. חברת ליווי דיירים משמשת ככתובת מקצועית המנחה את בעלי הדירות לכל אורך הדרך, מגבירה את שקיפות התהליכים ומסייעת בהתמודדות עם האתגרים השונים. מהשלב הראשון של התארגנות הדיירים ועד לסיום הבנייה, לרבות קבלת מפתח וכניסה לדירה החדשה. ומונעת חתימות מסוכנות כמו על "הסכם נון שופ".
בחירת יזם:
אחד השלבים הקריטיים להצלחת כל פרויקט של התחדשות עירונית הינו בחירת היזם. חברת ליווי דיירים מבצעת מכרזים עבור הדיירים לבחירת יזם מתאים, ומבטיחה שהתהליך יתנהל בצורה שקופה והוגנת. כדי שלא יהיה צורך להחליף יזם החלפת יזם הינו תהליך קשה ומייגע. במיוחד גם אם היזם השקיע כבר.
דייר סרבן או סחטן פינוי-בינוי:
גם אם בניין שלכם יש את השכן ש"השתלט" על הרכוש המשותף – גג, מחסן, חניה או גינה. פעמים רבות, אותם דיירים דורשים תמורות מוגזמות או מעכבים את הפרויקט כולו.
כאן נכנסת לתמונה מנהלת דיירים מקצועית.
כצד שלישי אובייקטיבי, המנהלת יודעת לגשת לאותו דייר בגישה רגועה, להסביר את חשיבות הפרויקט עבור כלל הדיירים, ולהראות כיצד ניתן להגיע להסכם שמכבד את כל הצדדים.
המטרה?
לפתור את הבעיות בדרכי נועם. לקדם שיתוף פעולה ולהבטיח התקדמות חלקה בלי להיכנס לעימותים או הליכים משפטיים.
מה מקבלים בפינוי בינוי?
לרוב חברות יזמיות שפועלות באופן ישיר מול בלעי הזכויות מציעות את התמורה הבסיסיות: 12 מ"ר ממ"ד, 12 מ"ר מרפסת, 6 מ"ר מחסן, וחניה אחת. לכל התמורות בפינוי בינוי.
מנהלת דיירים מקצועית יודעת כיצד למקסם את התמורה עבורכם.
בין אם מדובר בעוד מ"ר בנויים, חניה נוספת, קבלת מיזוג אוויר, ריצוף. סטנדרט בנייה גבוה מהמקובל כיום.
בנוסף, מנהלת דיירים יכולה להבטיח שילוב יועצים ובעלי מקצוע מובילים בפרויקט. לנהל מו"מ על מענקי פינוי ואכלוס ומגוון פתרונות נוספים.
התוצאה?
פרויקט שמשתלם לכולם, עם תנאים שלא רק משפרים את הדירה. את כל חוויית המגורים החדשה.
אם בכל אופן אתם רוצים לנסות לקדם לבד חשוב לנו שתעשו את זה בצורה נכונה לפחות ככל הניתן.
מדריך מלא לקידום פינוי בינוי לשנת 2024.
שאלות נפוצות על מארגן לעסקת פינוי בינוי
קודם כל "חברה" זה רק ביטוי ואין חובה באמת להתאגד כחברה. כן חשוב להיות עם תיק פתוח ברשויות המס. הכלל הכי חשוב זה אמינות, זמינות, ניסיון, כוח רצון, ידידותי. כמובן לדרוש ליצור קשר עם דיירים ונציגים שקיבלו ליווי. לברר איתם איך הניהול של החברה המארגנת היה.
ממש לא אין חובה חוקית לכך. למרות זאת מאוד מומלץ לקבל ליווי ויעוץ מחברה מארגנת. שתוכל לזרז, ליעל, למקסם את התמורות של הדיירים ותעזור לנציגות בשיחות והסבר לכל בעלי הזכויות.
מותר למארגן להחזיק דירה גם במתחם. חשוב שהמארגן יפעל בצורה שקופה מול כלל הדיירים וידגיש שהינו בעלים של דירה במתחם. הדיירים צריכים לחתום למארגן על הסכם מארגן שיובא בהסכם שיש למארגן דירה במתחם.
רד פלוס חברה מארגנת
רוצים להבטיח הצלחה בפרויקט שלכם?
עם ליווי מקצועי ואישי, התהליך היה קל ובטוח יותר.
מלאו את השאלון שלנו. אנחנו נחזור אליכם עם ניתוח מעמיק והצעות לקידום הפרויקט שלכם.
כמובן שגם עם פירוט על התמורות שתוכלו לקבל.
לבדיקת היתכנון לפינוי בינוי הקליקו כאן
מה כוללות בדיקות היתכנות לפינוי-בינוי?
אנחנו מבצעים בדיקות מקדימות שמטרתן להעריך את הכדאיות הכלכלית והתכנונית של הפרויקט. הבדיקות כוללות:
- בדיקת זכויות בנייה: סקירה של זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות במגרש.
- ניתוח כלכלי: בחינת ההשקעה הנדרשת לעומת התמורות הצפויות לדיירים וליזם.
- התאמת הפרויקט לתב"ע המקומית: הבטחת עמידה בדרישות הרשות המקומית.
- הערכת עלויות: חישוב עלויות הפינוי, הבנייה, והמעבר לדירות החדשות.
הבדיקות מאפשרות קבלת החלטות מושכלות ומספקות בסיס יציב לתחילת התהליך.
