למה שנרצה להחליף יזם? איך אפשר להחליף יזם בפינוי בינוי? מה השלבים להחלפת יזם בהתחדשות עירונית? היזם ביקש להדיח אותו מהפרויקט מה עושים?
לפעמים ישנם פרויקטים שמתגלים כלא רווחים כמו שחשב היזם. פרויקט גדול מידי על היזם הנוכחי. קשיים כלכלים לא צפויים. דיירים מקשים, סרבנים, סחטנים. חוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים מול היזם. צוות בעלי מקצוע עורך דין, מנהלת, מפקחים, אדריכלים לא מספיק מקצועי.
זה רק חלק קטן מהבעיות העלולות להיווצר מול יזם אך הן די נפוצות.
איך לבחור יזם לפינוי בינוי?
אז כדי שלא תהיו מהדיירים שנתקע להם הפרויקט בגלל בחירת יזם שגוי אנחנו ניגע בזה קצת.
בעיקר מי שעוזר לדיירים להבין ולבחור יזם, מפקח, עורך דין. זה מנהלת דיירים / מארגנים.
כאן הכוח והידע של המנהלת חשוב מאוד כי ברגע שבונים יסודות חזקים מההתחלה הפרויקט יכול רק להתקדם ולא ליפול באמצע.
למה להחליף יזם בהתחדשות עירונית?
בפרויקטים של התחדשות עירונית החלפת יזם זה תהליך מורכב הדורש הבנה מעמיקה יותר בהיבטים המשפטיים, הכלכליים והתכנוניים. מדריך זה נועד לסייע לדיירים להבין את הזכויות והחובות שלהם במהלך תהליך זה.
אי עמידה בהתחייבויות דיירים רשאים להחליף יזם אם היזם אינו עומד בהתחייבויותיו, כמו עיכובים בלוחות זמנים, אי עמידה בתמורה שהובטחה או אי קבלת אישורים נדרשים. וחוסר תזוזה, יש לא מעט יזמים שלאחר החתימות נעלמים ולוקחים את הזמן שלהם.
סחבת בקידום הפרויקט במקרים של סחבת משמעותית, הדיירים עשויים לאבד אמון ביכולת היזם להוציא את הפרויקט לפועל ולבקש להחליפו. רצוי מאוד לדרוש מהעורך דין שלכם שיספיק סעיפי הגנה ויציאה מול היזמים.
קשיים פיננסיים אם היזם נתקל בקשיים פיננסיים, הדבר עלול להעמיד בספק את יכולתו של היזם להשלים את הפרויקט. זה בזבוז זמן וציפיות מצד הדיירים יש לשקול לדרוש מהיזם לצרף חבר נוספת או להחליפו.
חילוקי דעות חילוקי דעות משמעותיים בין הדיירים ליזם יכולים להקשות על המשך שיתוף הפעולה ולהוביל להחלטה על החלפת היזם.
יוזמת העברת הפרויקט מצד היזם
לעיתים היזם עצמו יוזם את העברת הפרויקט לחברה אחרת עקב קשיים בלתי צפויים כגון דיירים סרבנים, בעיות תכנוניות מול הוועדה המקומית או קשיים פיננסיים. חשוב לוודא שהמעבר ייטיב עם הדיירים ולא יפגע בזכויותיהם.
החלפת יזם על ידי הדיירים
הדיירים יכולים לפעול להחלפת היזם כאשר קיימות עילות משפטיות לכך או כאשר היזם אינו מתנגד. יש לוודא שהיזם החדש יבדוק מדוע הוחלף היזם הקודם ויאשר בהצרה שהוא מודע לסיבות ויש לו את היכולת לפתור אותם. רצוי התחייבות בכתב עם פיצוי כספי לדיירים. זה יעזור למנוע עוד עיקובים ובעיות עתידיות.
דגשים בהחלפת יזם
הבטחת התחייבויות היזם החדש הדיירים צריכים לוודא שהיזם החדש נושא בכל התחייבויותיו של היזם הקודם. ההחלפה יכולה להיות הזדמנות לתיקון ליקויים בהסכמים הקודמים.
התאמות בהסכמים במקרים של העברת הפרויקט לחברה אחרת, יידרשו התאמות נרחבות בהסכמים. חשוב שהיזם החדש יישא במלוא העלויות הקשורות בכך, כולל שכר בעלי המקצוע מאחר ומדובר בעוד סחבת.
ליווי משפטי החלפת יזם דורשת ליווי משפטי צמוד כדי להבטיח שההליך ייטיב עם הדיירים וישפר את מצבם. יש להבטיח שהיזם החדש ייכנס בנעלי היזם הקודם ויבצע את כל התחייבויותיו. חשוב להיעזר בעוד משרד עורכי דין, ולא רק במשרד/עורך דין שליווה את הפרויקט עד כו.
הצהרה בכתב שהיזם החדש מודע לכל הבעיות הצצו ליזם הקודם, היזם יודע לפתור זאת ומתחייב כלפי הדיירים עם פיצוי כספי שיראה לדיירים נכון.
שלבים בהחלפת יזם
- זיהוי בעיות והחלטה על החלפה
- פנייה למנהלת, עורך דין. לשלוח התראה ליזם ולתת לו זמן סביר לתיקון.
- זיהוי בעיות עם היזם הקיים (כגון אי עמידה בהתחייבויות או סחבת).
- קבלת החלטה על ידי הנציגות והדיירים לפעול להחלפת היזם.
- בחירת יזם חדש
- מכרז יזמים מחדש, עם הזדמנות לשיפור התמורות.
- התקשרות עם יזם חדש שייטול על עצמו את הפרויקט.
- בדיקה מדוקדקת של היזם החדש והסיבות להחלפת היזם הקודם.
- הסכמים ותיאומים
- תיאום בין היזם החדש לדיירים.
- התאמות בהסכמים הקיימים והבטחת זכויות הדיירים.
- ליווי משפטי והבטחת התחייבויות
- לצרף משרד עורכי דין נוף לתהליך כדי למנוע טובות הנאה אישיות.
- ווידואי שהיזם החדש נושא בכל התחייבויותיו של היזם הקודם.
- כתב התחייבות מהיזם החדש שמודע ויכול לעמוד בכל הבעיות שנוצרו מול היזם הקודם.
אם חתמתם מול היזם על הסכם נון שופ, וודאו כי ישנו סעיף הדחה ליזם או שלבי עמודה של היזם שניתן להישען עליהם.
אם עוד לא חתמתם ואתם בהתחלה קראו את המדריך שלנו איך לקדם פינוי בינוי.
מפה ארצית התחדשות עירונית
