מה זה פינוי בינוי? איך לקדם פינוי בינוי? למה צריך מנהלת דיירים? מסלול רשויות או מסלול מיסוי/יזמי? דיירים סרבנים וכל משצרך לדעת על פינוי בינוי.
פינוי בינוי הינו הליך להתחדשות עירונית בישראל. לרוב מפנים את בעלי הזכויות לדירה זמנית. הורסים את כל הבניין השין ובונים במקומו בניין חדש. מחוזק בהתאם לתקני בנייה מודרניים ומחמירים (תקן 413). אשר אמור לעמוד בפני רעידות אדמה.
הבניינים החדשים הם לרוב גבוהים יותר ומכילים יותר דירות מאלה שנהרסו.
משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, תוקפו עד שש שנים. לחילופין ניתן לגבש את בעלי הזכויות ולבקש הכרזה על השטח כפינוי בינוי.
שנועד לחדש שכונות ישנות שנבנו באיכות בנייה נמוכה בתקופת העלייה הגדולה של שנות ה-50. המדינה מוסמכת להכריז על אזור שיקום. לתכנן את שיקומו ולפנות את הדיירים לצורך ביצוע הבנייה מחדש. מתן זכויות בנייה עודפות והטבות מס ליזמים ולקבלנים כדי לתמרץ את ביצוע הפרויקטים.
במשך עשור, הממשלה איתרה שכונות מצוקה ומעברות לשעבר במטרה לפנותן ולבנות שכונות חדשות על השטח המפונה. רק בשנת 1998 פינוי בינוי הוכרז רשמית כמדיניות ממשלתית, והפרויקט הראשון החל רק בשנת 2001. הפרויקט הראשון הושלם לאחר 14 שנים בקריית אונו.
לפי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020, באותה שנה ניתנו היתרי בנייה ל-2,295 יחידות דיור ב-12 מתחמי פינוי בינוי.
תהליך התחדשות עירונית
ביצוע פרויקט פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות ועדה מחוזית. לרוב, כאשר מתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, השכונה החדשה צפופה יותר. ונדרש לתכן אותה מחדש בצורה טובה ומקצועית.
הבנייה מלווה בשדרוג תשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים.
כדי לאפשר לפרויקט להתקדם, המתחם חייב להיות מוכרז על ידי המדינה כמיועד לכך, ולרוב מדובר במתחמים הכוללים לפחות 24 יחידות דיור בנויות. לשם ביצוע הפרויקט, נדרשת הסכמתם של 100% מבעלי הזכויות. אך ניתן להניע את התהליך כאשר ישנו רוב מיוחס שעוד נכון להיום על 67%.
באוקטובר 2021 אישרה ועדת הפנים את התיקון לחוק פינוי בינוי, המפחית את הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה סרבן לשני שליש (66%) מבעלי הדירות. תיקון זה כולל גם קביעה כי בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה לא ייכללו בספירת הדיירים הנדרשים לרוב, מה שיכול להוריד את שיעור ההסכמה הנדרש ל כ-50%.
התנאים בהתחדשות עירונית
בחוק המקורי משנת 1965 לא נקבעה דרישה להסכמת הדיירים להתפנות מדירותיהם, והפיצוי שניתן היה כספי בלבד ולא בדירות חדשות. זה יצר קשיים לקידום פרויקטים של פינוי בינוי. בשנת 1996 הקימה הממשלה את ועדת אייגס במטרה להסדיר את נושא הפינוי בינוי. הוועדה המליצה לתת תוספות בנייה לקבלנים, והממשלה אימצה את ההמלצות והגדירה את הפינוי בינוי כמדיניות ממשלתית.
בשנת 2006 חוקק חוק פינוי (פיצויים) תשס"ו 2006. שמסדיר את הפיצוי לדיירים המפונים ואת דרכי ההתמודדות עם דיירים סרבנים. החוק הוריד את המגבלה להסכמת הדיירים מ-100% ל-80%,
וקבע כי דיירים שמסרבים לפרויקט יוגדרו כסרבנים וניתן יהיה לתבוע אותם בעבור הנזקים.
כאמור, באוקטובר 2021 אושר התיקון לחוק, המפחית את הרוב הדרוש ל-67%.
החוק קובע כי הדיירים יפונו לדירה חלופית במימון היזם, ובסיום הבנייה יחזרו לדירה חדשה. לרוב גדולה יותר ובעלת שווי גבוה יותר. החוק מאפשר גם פיצוי כספי במקום דירה. הדיירים נהנים מבניין חדש, תשתיות חדשות, שטחים ירוקים, מרכזי קניות, בתי ספר, גני ילדים.
מהו דייר סרבן?
ישנם כמה ביטויים נפוצים דייר סחטן ודייר סרבן.
דייר סרבן הוא דייר המסרב סירוב בלתי סביר לתהליך.
דייר סרבן הורס לשכניו את ההזדמנות לקבל דירה חדשה ובטוחה יותר. הסרבנים שוכחים שהם קנו דירה בבניין משותף.
כמנהלת דיירים אנחנו נקלים לא מעט פעמים מול דיירים סרבנים. לרוב זה קורא מחשש גדול לתהליך שניתן לפתור עם הבנה נכונה.
אבל יש את הסרבן המחמיר שדורש ב 400% מעל השווי של הדירה כיום. דירת גן, פנטהאוז.
דייר סרבן עלול להיתבע על ידי הדיירים האחרים או היזם. יישא בעלויות הנזקים שנגרמו כתוצאה מהעיכוב או הביטול של העסקה שלא בצדק.
ההבדל בשני המסלולים
מסלול רשויות ומסלול מיסוי.
מסלול רשויות בפינוי בינוי:
במסלול זה, המדינה מכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי, עם תוקף הכרזה של 6 שנים ואפשרות להארכה לעוד 6 שנים. לאחר ההכרזה, המדינה חותמת על הסכם עם הרשות המקומית הרלוונטית, המעבירה לה את האחריות לקדם את הפרויקט. הרשות המקומית מכינה תוכנית מפורטת לתוספת זכויות בנייה ומביאה לאישורה במוסדות התכנון, כולל השלמת המרכיבים הציבוריים כמו תשתיות, מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. המדינה מסייעת לרשות המקומית במימון, ולאחר מכן האחריות על קידום העסקה מול היזם מוטלת על בעלי הדירות.
מסלול מיסוי בפינוי בינוי:
במסלול המיסוי, הפרויקט מתבצע ביוזמת הדיירים או על ידי יזם פרטי שמבקש מהמדינה להכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה מאפשרת לדיירים וליזם ליהנות מהטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה. היזם משקיע במימון הכנת התוכנית המפורטת ומוביל אותה להשלמת תהליך האישור בוועדות התכנון. במסלול זה, היזם אינו משלם על הקרקע, אלא מקבל זכויות בנייה נוספות: עבור כל דירה קיימת שהוא הורס ומפנה, הוא מקבל זכויות לבניית 3 או 6 דירות חדשות – אחת נמסרת לדיירים והיתר נמכרות בשוק החופשי.
בעלי דירות השוקלים פינוי בינוי בבניין שלהם, בין אם ביוזמתם ובין אם ביוזמת יזם שפונה אליהם, חייבים לוודא מספר דברים חשובים ולנהל הליך מסודר לשמירה על זכויותיהם. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם, המחלק את התהליך למספר שלבים.
שלב ההתארגנות ותכנון לקידום פינוי בינוי:
ניתן לעיין גם כאן באתר הממשלתי. ולמי שרוצה מתומצת וענייני.
- בחירת נציגות דיירים ועורך דין מייצג:
בתחילת הדרך, מומלץ למנות נציגות דיירים ועורך דין המתמחה בפינוי-בינוי שייצגו את כלל הדיירים ויבטיחו את זכויותיהם במהלך הפרויקט. - קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני:
חשוב לברר את עמדת העירייה בנוגע לפרויקט המוצע ולקבל מידע על אפשרויות התכנון ואישורי הבנייה. - בחירת יזם:
בבחירת היזם יש לבדוק את חוסנו הכלכלי, ניסיונו בפרויקטים דומים, והצעתו הכללית לדיירים. מומלץ להשוות מספר הצעות ולבדוק המלצות מפרויקטים קודמים. - בחינת התמורה:
מומלץ לבדוק את הצעת התמורה . התמורה המינימלית כוללת דירה חדשה בשטח שלא יפחת מהדירה הקיימת ולעיתים תוספת שטח 12מ"ר, מימון שכירות עד לאכלוס מחדש, והשתתפות בשכר טרחת עורך דין הדיירים, מנהלת דיירים ועוד שלל יועצים הנדרשים.
לא כל תהליך פינוי ובינוי חייב להיות מורכב ומסובך. עם מנהלת דיירים מקצועית אפשר לא רק לקדם את הפרויקט בצורה יעילה ומהירה יותר. אפשר גם לקבל תמורות גדולות יותר, ליהנות מהסכמים מותאמים אישית ולמנוע טעויות שעלולות לעכב את התהליך ואף להפיל את הפרויקט ולקצר את זמן הליך החברתי ושמירה על ביטחון הדיירים.
רוצים לדעת איך אנחנו עושים את זה?
לחצו כאן מלאו שאלון קצר ונחזור אליכם בהקדם>>
שלב מימוש ההסכם והביצוע:
- חתימה על הסכם פינוי-בינוי וקביעת אבני דרך:
בהסכם יש לכלול לוחות זמנים ברורים לשלבי הפרויקט, כולל אישור תוכנית, קבלת היתר בנייה, התחלת עבודות, מסירת הדירות החדשות ורישום הבית המשותף. - הבטחת בטוחות וערבויות:
יש לדרוש מהיזם ערבויות בנקאיות להבטחת הפרויקט ולמימון שכר הדירה עד למסירת הדירה החדשה. ערבויות אלו מבטיחות שהיזם ימלא את התחייבויותיו. - פיקוח ובקרת איכות:
מומלץ למנות מפקח מטעם הדיירים שילווה את ביצוע הבנייה ויוודא עמידה בתקנים, איכות עבודה ועמידה בלוחות הזמנים שנקבעו. - מסירת הדירות ורישום הבית המשותף:
בתום הבנייה, הדיירים יקבלו את המפתחות לדירות החדשות, לאחר בדיקת איכות, ויזכו לרישום הבית המשותף על שמם.
