לקנות דירה חדשה או יד 2 עם פוטנציאל פינוי בינוי? איזה דירה כדאי לקנות? דירה חדשה או לפני פינוי בינוי? דירה חדשה מול פינוי בינוי.
אלו שאלות שנשאלות לא פעם במיוחד בקרב זוגות צעירים ומשקיעים מתחילים. כל מי שחשב או רוצה לקנות כיום דירה בודק את החלופות השונות. אז פינוי בינוי? או עדיף לקנות חדשה מקבלן?
נשווה את היתרונות והחסרונות של האפשרויות המרכזיות גם בעזרת טבלה כך תוכלו לקבל את ההחלטה הכלכלית החשובה ביותר. של קניית דירה בפינוי בינוי או חדשה מקבלן.
למה כדאי לשקול רכישת דירה ישנה עם פוטנציאל לפינוי בינוי?
בעידן שבו מחירי הדירות החדשות גבוהים במיוחד וההתחייבות למשכנתא הופכת לכבדה.
קיימת אפשרות אטרקטיבית שאינה תמיד מקבלת את מלוא תשומת הלב לרכוש דירה ישנה עם פוטנציאל לפינוי בינוי.
היתרון המרכזי של דירה ישנה עם פוטנציאל לפינוי בינוי, זה המחיר הנמוך ביחס לדירה חדשה.
המאפשר רכישת דירה עם הון עצמי נמוך יותר והורדה משמעותית בתשלומי המשכנתא.
בזכות הפוטנציאל לפינוי בינוי, אפשר להנות בסופו של תהליך מדירה חדשה לחלוטין, ורווח גדול.
ערך הנכס עשוי לעלות משמעותית בעקבות פינוי בינוי ממוצע כ 40%- 60%.
במקום להתחייב למשכנתא גבוהה, הון עצמאי גבוה. לרכוש דירה ישנה עם פוטנציאל לפינוי בינוי השקעה חכמה שתניב רווחים גדולים יותר בטווח הארוך.
יתרונות בדירה יד 2 עם פוטנציאל לפינוי בינוי

אני אישית כשקניתי את הדירה הראשונה שלי חיפשתי דירה סבירה בבניין לא שבור. אבל כן כזה שעומד בקריטריונים ובעל היתכנות לפינוי בינוי. מנקודת המבט שלי קניתי דירה ישנה אבל חסכתי קצת זמן לעומת רוב המכרים שלי שניסו לחסוך כדי לקנות דירה חדשה מקבלן שלא ממש הצליחו בסוף.
במיוחד למי שמתכן לקחת משכנתא בגובה 75% מימון, הזמן בכלל לא לטובתו. המכרים שלי מצאו את עצמם במרדף שלא היה לטובתם ודחק אותם לפינה כל הזמן.
התמונה להמחשה בלבד
ככל שהזמן עובר המחיר עולה שהמחיר עולה צריך יותר הון עצמאי.
עם הזמן הגיעו ילדים, בילויים, גנים ונדרש רכב חדש. לבסוף חלקם נשארו עדיין בגלגל הראשון,
( ללא דירה בבעלותם אלא בשכר דירה )
הם היו יכולים לקנות דירה מלפני 5 שנים. רק היו צריכים להתפשר ולקנות לפי היכולת שלהם.
אם היו עושים את הצעד הזה מלפני 5 שנים היום היו יכולים להיות בעלי דירה. לחיות בה או לקבל עבורה שכר דירה בכל ה 5 שנים האלו כ 180,000₪.
דירה חדשה או דירה ישנה בפינוי בינוי?
כדי לעזור לכם להבין את היתרונות הכלכליים של רכישת דירה ישנה עם פוטנציאל לפינוי בינוי בהשוואה לדירה חדשה מקבלן, הכנו עבורכם את טבלת ההשוואה הבאה:
תקופה מ 0-8 שנים | דירה חדשה מקבלן | דירה ישנה עם פוטנציאל לפינוי בינוי (משכנתא ארוכה) | דירה ישנה עם פוטנציאל לפינוי בינוי (משכנתא קצרה) |
---|---|---|---|
מחיר רכישת הדירה | 2,000,000 ש"ח | 1,000,000 ש"ח | 1,000,000 ש"ח |
הון נדרוש לפי 75% מימון | 500,000 ש"ח | 250,000 ש"ח | 250,000 ש"ח |
התחייבות למשכנתא | 1,500,000 ש"ח | 750,000 ש"ח | 750,000 ש"ח |
תשלום חודשי למשכנתא | 8,500 ש"ח | 4,060 ש"ח | 8,500 ש"ח |
תקופת המשכנתא | 30 שנה | 30 שנה | 9.1 שנה |
הכנסה פנויה דרושה לפי (40%) | 21,250 ש"ח | 11,250 ש"ח | 11,250 ש"ח |
ערך הדירה בשנה 8 כלל השבחה ועליית מחירים של 5% | 2,900,000 ש"ח | 2,400,000 ש"ח | 2,400,000 ש"ח |
סיכוי הרווח לאחר 10 שנים בדירה חדשה מול דירה שעברה פינוי בינוי
השווה בשנה ה 8 | דירה חדשה מקבלן | דירה ישנה עם פוטנציאל לפינוי בינוי (משכנתא 30 שנה) | דירה ישנה עם פוטנציאל לפינוי בינוי (משכנתא 9.1 שנה) |
יתרת משכנתא | 1,361,764 ש"ח | 677,354 ש"ח | 120,327 ש"ח |
תשלום ריביות עד היום | 703,273- ש"ח | 330,797- ש"ח | 201,081- ש"ח |
תשלום חודשי על המשכנתא | 9,113 ש"ח | 4,368 ש"ח | 8,870 ש"ח |
הכנסה משכר דירה | 6,000 ש"ח | 3,900 ש"ח | 3,900 ש"ח |
סה"כ שכר דירה | 576,000 ש"ח | 374,400 ש"ח | 374,400 ש"ח |
רווח מהדירה בניקוי משכנתא | 910,963 ש"ח | 1,516,249 ש"ח | 2,452,992 ש"ח |
אז מה עדיף? לקנות דירה יד 2 המיועדת לפינוי בינוי או דירה חדשה מקבלן?
במידה ואתם זוג צעיר או משקיע שמעוניין בהשקעה נכונה וחכמה, דירה ישנה עם פוטנציאל לפינוי בינוי בהחלט יכולה להיות הבחירה המושלמת עבורכם!
ההיתרונות בקניית דירה בפינוי בינוי
- מחיר רכישת הדירה – הדירה הישנה במחיר נמוך (כחצי ממחיר דירה חדשה) מאפשרת להקטין את הסיכון וההתחייבויות שלכם על הדירה.
- תשלום חודשי מופחת – כלל אצבע דירה ישנה זולה יותר. גם המשכנתא נמוכה יותר.
- הכנסה פנויה דרושה – כיוון שמחירי הדירות עולים, דרישות ההכנסה הפנויה שלכם עולה.
- עליית ערך הדירה – לאחר שהבניין יעבור פינוי בינוי, ערך הדירה צפוי לעלות בצורה משמעותית עד 60%, מה שיביא לרווח גבוה מאוד בעת מימוש הפוטנציאל.
- סף כניסה – לא צריך לנסות ולהשיג את עליית מחירי הדירות. ברגע שיש אפשרות לרכוש את הדירה הראשונה בעלת פוטנציאל ניתן להתקדם וככה להיות כאחד השחקנים בעליית מחירי הדירות.
היתרונות בדירה מקבלן לעומת בפינוי בינוי
- המתנה – לא צריך להמתין לכל התהליך של פינוי בינוי שלפעמים יכול להיות קשה ומתיש.
- דחיית סיפוקים – כולנו רוצים היפה יותר והטוב יותר כיום ולא תמיד יש לנו את הסבלנות לחכות
"העניים רואות קודם". - תשתיות חדשות יותר – כמובן שבניין חדש במיוחד שכונה חדשה התשתיות ומוסדות ציבור יהיו חדישים ומהנים יותר.
- נוחות – הפינוקים שיש ברוב הדירות החדשות מעליות, מרפסות, חניה פרטית ועוד לעומת דירות ישנות.
- התעסקות – אין צורך לדאוג לשוכרים, למכור את הדירה לאחר סיום התהליך של פינוי בינוי. אין צורך בהתעסקות בכלל קניתי שים כפכפים ושב על הספה. "עם ההתעסקות מגיעים גם הרווחים"
בסופו של דבר, הבחירה תלויה בצרכים האישיים של כל אחד מאיתנו, באופי שלנו, ביעד שלנו.
אם אתם לא רוצים רק דירה עם משכנתא גבוה.
אולי את מעדיפים פנטהאוז / דירת גן / בית, בהחלט עם פעולות נכונות בנדל"ן תוכלו להשיג את המטרות.
לכן הדעה שלי דירה עם פוטנציאל לפינוי בינוי בהחלט צריך להיות על כף המוזנים שלכם!
כל משצריך לדעת על פינוי בינוי
וכיצד פינוי בינוי משפיע עליכם?
אם הגעתם עד לכאן כנראה שאתם יודעים מה זה פינו בינוי. אם במקרה ואתם לא יודעים זה תהליך שבו בניין ישן מפונה, נהרס והיזם בונה במקומו בניין חדש מודרני הכלל ממ"ד, חניה, מחסן. הדיירים הישנים נותנים את זכויותיהם בקרקע ליזם. היזם מקדם תוכנית לפינוי בינוי מול הוועדה המקומית והמחוזית.
מקבל את הזכויות החדשות ומפצה בתמורה את בעלי הזכויות הקיימים בדירה חדשה ללא עלות. מה מקבלים בפינוי בינוי?
הזכויות שלי בפינוי בינוי
כיצד להבטיח את הזכויות שלכם בפינוי בינוי? אם הצלחתם למצאו דירה ישנה במחיר סביר בבניין שנמצא בשלבים מתקדמים של פינוי בינוי (לאחר חתימת חוזה מול יזם).
לפני חתימת על חוזה רכישת הדירה, תבקשו מהמוכר את כל המסמכים שחתם אי פעם. ותבדקו אותם עם 2 עורכי דין שונים. עו"ד המתמחה בפינוי בינוי. עו"ד המתמחה במקרקעין לעסקאות רגילות.
תבקשו מהמוכר לדעת מי הנציג הנבר ותבקשו לדבר אתו תבררו מול הנציג את סטטוס הפרויקט וכמה זמן הבניין בתהליך. והאם יש בכלל מנהלת דיירים.
קשיים בפינוי בינוי
עם היתרונות יש גם חסרונות וקשיים בפרויקטים בהתחדשות עירונית.
יש לא מעט פרויקטים שנראים מבטיחים בתחילת הדרך. אך למרבה הצער רובם נתקלים במכשולים בדרך.
זה לרוב בפרויקטים שהתחילו אותם קבלני חתימות ולא מנהלת דיירים מקצועית שתקדם את הפרויקט. או יזם רציני.
למה צריך מנהלת דיירים ומה תפקידה בפרויקטים של פינוי בינוי קראו כאן.
ממליץ מאוד לקרוא ולהבין למה צריך מנהלת דיירים חזקה מקצועית וטובה. במיוחד מהסיבה החשובה ביותר זה ניהול מן הליך מכרז יזמים. שלב הכי חשוב בפרויקט זה היזם. ככל והיזם בעל ניסיון ובעל מוטיבציה חזקה יותר לקידום הפרויקט זה יתרום לבעלי הזכויות יותר. רוב הדיירים הולכים עם הפתחות של יזמים על תמורה גבוה יותר. דירה גדולה יותר ב 5 מ"ר…. שלרוב בכלל לא קוראה והפרויקט בכלל ניקלע או נופל כי היזם לא הבין באמת לאן הוא נכנס. לפני שאתם קונים דירה בפינוי בינוי תבדקו מי היזם.
הבעיה היותר חמורה כשבוחרים יזם לא נכון משלב הראשון, זה החלפת יזם בפינוי בינוי. לאחר שיש לו כמחצית או יותר חתימות. היזהרו מפרויקטים כאלו ומומלץ להתייעץ עם עוד מומחה להתחדשות עירונית.
למרות הקשיים פינוי בינוי עדיף?
הטעות הגדולה ביותר שאנחנו יכולים לעשות זה לשבת על הגדר ולהמתין. לרוב גם לא יודעים למה ממתינים שהמחיר או הסיכון ירדו? מחירי הנדלן לרוב רק יעלו וגם אם יהיה תיקון קטן מהר מאוד יחזרו לעלות. הסיכון הכי גדול זה כשאנחנו מאבדים מערך הכסף אינפלציה, עליית מחירים. וזה רק הולך ומקשה עלינו ברכישת דירה.
לדוגמה:
לפני 5 שנים דירה נדרש הון של 300,000₪ כיום הון הנדרש 540,000 ש"ח.
אם להמתין יותר מדי, פשוט מאבדים את ההזדמנויות. כאשר יש לכם דירה בבעלותכם, אתם לא רק חוסכים עלויות שכירות, אלא גם מבססים יציבות כלכלית שמאפשרת לכם להמשיך ולהתקדם, גם אם לא כל התנאים מושלמים עכשיו וגם אם זו לא הדירה שתמיד חלמתם עליה.
הבחירה החכמה לזוגות צעירים לקנות נדל"ן
זוג צעיר שמחפש פתרון חכם להשקעה בנדל"ן קניית דירה בבניין המיועד לפינוי בינוי זה ככל הנראה נכון יותר. במקום להיכנס למשכנתא גבוהה על דירה חדשה ויקרה, יש לכם הזדמנויות מצוינות לרכוש דירה ישנה עם פוטנציאל לפינוי בינוי. ההזדמנות הזו מאפשרת לכם לרכוש נכס במחיר נמוך באופן משמעותי, לשלם פחות על המשכנתא ולהרוויח דירה חדשה בסופו של תהליך – זאת עם פוטנציאל להגדלת הון עצמי והשגת רווחים משמעותיים.
שאלות נפוצות
אין באמת אפשרות לדעת ב 100% שיהיה בבניין שאתם רוצים לקנות דירה פינוי בינוי. זה פרויקט מורכב עם הליך בירוקרטי. רק בעלי מקצוע מהתחום יוכלו באמת לנתח ולאמוד את סיכוי ההצלחה. בכל זאת יש באתר ממשלתי מתחמים מוכרזים לפינוי בינוי.
ישנם מספר סיכונים כמו בכל פרויקט נדל"ן. אם יש בעלי מקצוע כמו עורכי דין, מפקח, חברה מארגנת וכולם מנוסים יוכלו לעזור לכם למזער את הסיכון.
מאוד תלוי באוזר, עיר, תקופה, ורמת הפרויקט. לרוב פרויקט מסוג התחדשות עירונית מעלה בן 40% ל – 60% לאחר גמר הפרויקט.
איך RED PLUS יכולה לעזור לכם?
חברת RED PLUS מתמחה בארגון, גיבוש דיירים וקידום פרויקטים של פינוי בינוי.
אנחנו מציעים בנוסף שירות ליווי למשקיעים וזוגות צעירים, ונתונים גישה וחשיפה למגוון רחב של פרויקטים אשר טרם התפרסמו.
וחשיפה בלעדית לפרויקטים שאנחנו מקדמים ולעוד מגוון פרויקטים שלא ניתן לגלות עליהם כל כך מהר.
ההיתכנות והסבירות גדולה יותר לגיבוש פרויקט בתקופה הקצרה. התחדשות עירונית לטובת כולנו.
אם אתם מחפשים לקנות דירה בפינוי בינוי נשמח לסייע צרו קשר.